Продажа квартиры через материнский капитал риски продавца

Риски покупателя при покупке жилья под материнский капитал

В большинстве случаев молодые семьи используют материнский капитал с целью улучшить жилищные условия.

Покупка квартир или вклад в строительство дома — самые распространенные варианты распоряжения деньгами.

Кроме того, государственная дотация часто используется для погашения существующих ипотечных задолженностей.

Основная причина возможного недовольства продавца заключается в отказе Пенсионного фонда проводить сделку. ПФР тщательно рассматривает все нюансы жилищной сделки и может счесть её неподходящей под использование материнского капитала. Обезопасить себя продавец должен еще на этапе составления договора купли-продажи. Там обязательно нужно прописать следующие пункты:

1. Наложение обременения на квартиру до получения полной суммы — если покупателям отказывает ПФР или банк, то квартира отчуждается в пользу продавца.
2. Решение о задатке — в договоре может быть условие возврата суммы задатка покупателям либо его присвоение продавцу в качестве компенсации за несостоявшуюся сделку.

Таким образом, продажа жилья молодой семье под средства семейного капитала занимает более долгое время, чем сделка без использования сертификата. Зато продавец имеет право заранее предусмотреть возможные препоны к совершению сделки и отразить обязательства сторон в договоре купли-продажи.

Как правило, около 90% семей, получив маткапитал, стараются направить его на улучшение жилищных условий, что вполне объяснимо, ведь каждая семья хочет иметь свою отдельную жилплощадь. Прежде чем искать покупателей на квартиру с маткапиталом, продавец должен быть осведомлен о возможных рисках, с которыми может столкнуться каждый владелец недвижимости.

По статистике, большая часть выдаваемых в РФ материнских капиталов используется для приобретения жилья. Нередко с возможностью использовать данный вид господдержки молодые семьи решают купить квартиру. Приобретение подобного жилья под материнский капитал особо не отличается от аналогичных сделок при другой форме оплаты, однако многие продавцы боятся идти на такие условия передачи средств, ссылаясь на некоторые риски.

В сегодняшнем материале наш ресурс хотел бы максимально подробно осветить именно эту тему, ответив на главный вопрос – «Рискует ли продавец квартиры при использовании со стороны покупателей средств из материнского капитала или нет?».

Риски покупателя при покупке жилья, приобретенного с использованием материнского капитала. Фото № 5

Многих граждан РФ интересует и другая сторона рассматриваемого сегодня вопроса, а точнее то, несет ли какие-либо риски покупатель жилья под материнский капитал или же нет. Ответ на такой вопрос крайне прост – нет, не несет. Однако важно понимать, что покупатель не несет риски исключительно в плане использования материнского капитала в качестве оплаты.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Однако на деле случаются ситуации, когда у семьи появилось желание приобрести с помощью средств материнского капитала жилой дом с расположенным под ним земельным участком. Деньгами от капитала оплачивается только жилье.

Земельный участок покупается с помощью собственных или заемных средств. В договоре покупки домовладения стоимость дома указывается отдельной суммой от стоимости земли.

Оформлять такую сделку можно как одним договором, описывая порядок оплаты обоих объектов, так и разными договорами, но с обязательным условием одновременности. Так же нужно учесть, что исходя из земельного законодательства, сколько собственников будет на дом, в таких же долях покупается и земля.

То есть, при грамотном внесении всей информации в договор, уплата средств из маткапитала будет зафиксирована железобетонно, поэтому недобросовестный продавец присвоить их себе обманом не сможет. При этом крайне важно, чтобы весь договор купли-продажи был оформлен юридически грамотно и полностью исключал всевозможные риски для обеих сторон сделки.

Как видите, продажа квартиры под материнский капитал не имеет особых рисков ни для продавца, ни для покупателя, естественно, с тем условием, что оформлена юридически грамотно. А проследить за чистотой сделки не так уж сложно – достаточно обратиться за помощью к профессионалу. Надеемся, сегодняшний материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в заключение сделок!

https://www.youtube.com/watch?v=ahvZcrWy2qA

Продажа дома под материнский капитал и возможные риски продавца, связанные с этим процессом – это проблемы, которые интересуют граждан, желающих осуществить подобную сделку с недвижимым объектом. Нужно сказать, что большинство продавцов опасаются соглашаться на такие условия передачи денег за жилье, ссылаясь на перечень существующих рисков.

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

1. Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
2. Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
3. Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Сделки с применением средств с материнского капитала являются довольно сложными, и ключевое значение имеет содержание договора купли-продажи.

Если при покупке жилья использовался материнский капитал, то по закону необходимо оформить доли в квартире на всех членов семьи (в том числе детей). Без выделения долей жилье нельзя продавать. Кроме того, сделку необходимо согласовать с органами опеки и попечительства.

Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.

По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье. Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию.

В этом случае можно отложить оформление собственности детям до момента, когда строительство завершено. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не дать согласие на продажу квартиры, если, по его мнению, при этом ущемляются права детей и ухудшаются их жилищные условия. В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.

При совершении сделки купли-продажи квартиры стоит выяснить, использовался ли при ее приобретении маткапитал, если у продавца есть не менее двух детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал).

Если продавец скрыл от покупателя тот факт, что при покупке квартиры использовался маткапитал, это можно узнать в Пенсионном фонде. Необходимо запросить у продавца выписку со счета, где хранится маткапитал. Такой документ выдают в течение 5 дней.

Как говорит руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева, если все средства материнского капитала все еще на счету, значит, он не использовался. В противном случае нужно выяснить, куда были потрачены эти средства.

Если продавец получил маткапитал в качестве оплаты за квартиру, это указывается в договоре купли-продажи. Риелторы советуют тщательно изучить этот документ, особенно пункты, где речь идет о способах и порядке расчета.

Брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян рассказала о случае из своей практики, когда продавец не помнил, использовал ли маткапитал при покупке квартиры. Из выписки, которую предоставил Пенсионный фонд, было видно, что детей не наделили долями в квартире. Поэтому, прежде чем совершить сделку, пришлось наделить всех детей правом собственности, чтобы впоследствии ее не признали недействительной.

Немного о материнском капитале

Что такое материнский капитал? Фото № 1

Материнский капитал – это вид государственной поддержки, которая активно предоставляется гражданам РФ уже более 10 лет. Суть данной помощи заключается в том, что семья, «родившая» или усыновившая 2-ого ребенка после 1 января 2007 года, получает право получить некоторую сумму средств от государства в виде помощи.

Последняя может быть использована для нескольких целей, одна из которых — улучшение жилищных условий или приобретение нового жилья. Получить средства по материнскому капиталу представляется возможным только после наступления 3-летнего возраста того ребенка, по рождению или усыновлению которого он был выдан.

Стоит отметить, что обналичить капитал под «честное слово» не получится. Госорганы, занимающиеся распределением данной господдержки, тщательно следят за тем, чтобы положенные деньги тратились по их целевому назначению, выбранному самой семьей, которая использует капитал.

Порядок приобретения жилья с помощью материнского капитала. Фото № 2

В частности, получить положенную помощь в виде денежных средств сможет только та семья, которая уже заключила договор купли-продажи квартиры и по нему обязуется уплатить определенную часть средств. Помимо этого, можно воспользоваться и другой формой использования положенных денег. Точнее, семья имеет право получить кредит, купить на данные деньги жилье, а затем погасить его полностью или частично при помощи материнского капитала.

Таким образом, получается, что материнский капитал – это основательно продуманная государством поддержка гражданам, использовать которую не по назначению не получится. Вследствие этого думать о его нецелевой растрате даже не приходится.

Как продать квартиру за материнский капитал: инструкция для продавца

Gelpi/Depositphotos

Купить квартиру без кредита могут только те покупатели, ребенку которых уже исполнилось 3 года. Использовать маткапитал раньше трехлетия малыша, с рождением которого он был получен, можно исключительно для погашения ипотек или ссуд на жилье.

Чтобы обезопасить такую сделку, продавец может, во-первых, отметить в договоре обременение на квартиру, и, во-вторых, получить предварительный залог сразу на руки, что также должно быть закреплено документально.

Процедура осуществления покупки под сертификат длится порядка 3 месяцев. В этот период входят сроки оформления справок Росреестром (до 10 дней) и проверка пакета документов Пенсионным фондом (до 60 дней). Плюс покупателям может понадобиться дополнительное время на сбор полной суммы залога.

Перевод маткапитала продавцу осуществляется поэтапно:

1. 1. Стороны составляют договор купли-продажи по установленному образцу, в котором указывается использование средств семейного капитала, отдельно прописываются суммы общей стоимости квартиры, требуемого продавцом залога и размера выплат собственными средствами покупателей.
   2. Согласно части 4 статьи 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», приобретаемое жилье должно быть поделено в долях между родителями и всеми детьми, поэтому целесообразно сразу написать это в договоре. В ином случае составляется нотариальное соглашение об обязанности выделить доли в имуществе детям в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа (при рассрочке) либо после снятия обременения (при целевом займе). 
   3. На основании договора Регистрационная палата должна выдать покупателям документ, подтверждающий их право собственности на приобретаемое жилье.После этого покупателя подают в ПФР заявление и пакет документов:
      • документ, удостоверяющий личность и место жительства покупателя-владельца сертификата;
      • копия договора купли-продажи жилья, зарегистрированного в Росреестре;
      • выписка из ЕГРН о правах владельца сертификата на имущество;
      • нотариально удостоверенное обязательство об оформлении долей в имуществе всем членам семьи (если в договоре это не указано);
      • документ о рассрочке платежа (если такой имеется).

Продавец получает перевод на свой банковский счет, если ПФР одобрил сделку. Рассмотрение ПФР заявления происходит в месячный срок, в случае одобрения – в течении 10 дней переводятся денежные средства.

Молодые родители, подающие документы в ПФР, должны помнить, что оформление всех необходимых бумаг относится к сфере их ответственности. Если Фонд обнаружит недостачу некоторых документов либо их неправильное оформление в течение отведенного срока длительностью 60 дней, то его решение по использованию сертификата будет отрицательным.

Тогда покупателям придется пройти всю процедуру заново. При таком раскладе многое зависит от терпения продавца, который при наличии соответствующего пункта договора может отозвать сделку, не желая так долго ждать.

Перевод продавцу квартиры осуществляется после одобрения сделки всеми инстанциями на указанные банковские реквизиты.

Сумма семейного капитала никогда не обналичивается. Покупатели должны помнить, что любые схемы обналичивания сертификата являются незаконными и могут повлечь за собой наказание. Этот порядок введен для того, чтобы обезопасить будущее детей от растраты средств родителями.

Для владельца квартиры её продажа покупателям с кредитом является оптимальной, так как представляет собой достаточно быстрый процесс, простой в оформлении.

Когда для покупки нового жилья молодой семье требуются не только средства сертификата, но и дополнительные финансы, единственным выходом становится взятие ипотеки. Банковская ссуда позволяет полностью расплатиться с продавцом, затем использовать маткапитал для погашения части размера ипотеки и продолжить ежемесячно выплачивать остаток задолженности банку.

Для использования семейного капитала как ипотечного взноса нужно оформить такие документы, как:

• сертификат на материнский капитал;
• заявление банку либо на внесение первоначального взноса в размере капитала, либо на досрочное погашение займа, либо на уплату процентов за ипотеку;
• заверенные банком свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи;
• справка об оставшейся части долга перед банком;
• заявление установленного образца в ПФР.

Решение Фонда о перечислении материнских средств банку производится  в течение месяца.

Положительное решение позволяет молодой семье обратиться в банк для завершения операции на протяжении еще одного месяца.

Отказ ПФР на использование средств правомерен по ряду установленных причин, но может быть обжалован в судебном порядке.

Когда продаваемая квартира состоит в долевом владении, договор с покупателями заключается всеми владельцами.

Если владельцы не могут достигнуть такой договоренности, то в договоре указываются точные суммы переводов каждому из них на отдельно указанные реквизиты.

Покупателям важно помнить, что использование семейного капитала на жилье подразумевает обязательное оформление долей на каждого члена семьи: обоих родителей и всех детей (а не только на того ребенка, на которого был получен сертификат).

Инициировать расторжение сделки могут разные лица. Прежде всего, это дети, права которых были ущемлены: достигнув совершеннолетия, они могут потребовать восстановить свои права. Это может произойти спустя годы. Во-вторых, в суд может обратиться Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: органы опеки и попечительства, прокуратура и т.д.

В итоге суд может вынести решение в пользу истца, обязав покупателя вернуть жилье. Мария Литинецкая предупреждает, что в этом случае у семьи, продавшей квартиру, может не остаться денег для единовременного возмещения стоимости квартиры. Поэтому деньги после расторжения сделки могут возвращаться годами и по частям.

Мария Литинецкая предупреждает, что полностью гарантировать надежность сделки с квартирой, которая ранее приобреталась с использованием материнского капитала, невозможно. К тому же, есть риск, что квартира несколько раз перепродавалась, и материнский капитал привлекался в одной из прошлых сделок. А это усложняет проверку.

Чтобы перестраховаться, эксперт рекомендует заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (также называемую выпиской о переходе прав собственности). Документ покажет всю историю сделок с объектом. Насторожиться стоит в случае, если в числе бывших собственников есть несовершеннолетние. Возможно, это даже повод отказаться от сделки.

_________________

У процедуры покупки дома или квартиры с участием материнского капитала есть свои нюансы. Сделка имеет определенный порядок действий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие от приобретения жилья за наличные средства. Каждый продавец и покупатель желает получить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартиры с использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действий для продавца.

Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости за материнский капитал:

1. В первую очередь продавец должен найти клиента для продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета, на котором хранится материнский капитал.
2. Далее необходимо проверить, соблюдены ли условия получения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала, исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не в ипотеку и т.д.).
3. Далее необходимо заключить договор купли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственными средствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначала нужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять все документально.
4. После регистрации договора в Росреестре покупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы в Пенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать в договоре купли-продажи.
5. В течение месяца и 10 дней продавцу должны быть перечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банк отправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации о регистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботой кредитного учреждения.

Обратите внимание на советы специалистов, которые помогут минимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частью взноса является материнский капитал:

1. При заключении договора купли-продажи нужно привлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
2. Обязательно предварительно проверяйте платежеспособность клиента.
3. Договор должен содержать все нюансы сделки, особенно касающиеся материнского капитала.
4. Если подразумевается оформление в долевую собственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательном порядке персональные данные всех будущих собственников.
5. В договоре стоит прописать, что покупатель обязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ и написать заявление на передачу средств.
6. Указать дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления денег.
7. В договоре должно быть обязательно прописано, что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.

Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

Чтобы продать квартиру за маткапитал, и продавцы, и покупатели должны собрать соответствующий пакет документов и обратиться в МФЦ (многофункциональный центр по месту нахождения квартиры) или в управлении Федеральной Регистрационной службы (УФРС) – также по месту нахождения недвижимости.

1. Паспорта продавцов и покупателей квартиры для удостоверения личности.

2. Свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних собственников (сособственников).

3. Разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетних. Если при продаже квартиры есть несовершеннолетние собственники (сособственники) до 14 лет, в пакет документов должны входить свидетельства о рождении родителей или опекунов, а также разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетнего.

Подтверждение платежеспособности

Чем рискует продавец, продавая квартиру, купленную на материнский капитал? Фото № 3

Беря в учет представленную ранее информацию, можно констатировать: продавец квартиры под материнский капитал практически не несет никаких рисков. Главным из последних является возможность контактирования с неответственными покупателями. Однако подобное явление способно лишь отсрочить получение положенных средств, но ни в коем случае ни сделать его не возможным.

Помимо этого, есть небольшой риск того, что недобросовестный покупатель захочет обмануть продавца с количеством средств, которые могут быть использованы для приобретения жилья по материнскому капиталу, но это большая редкость.

В любом случае, все потенциальные риски не только достаточно малы, но и очень просто нейтрализуемые. Для того чтобы максимально минимизировать всевозможные риски, продавцу достаточно проделать следующее:

• Во-первых, обязательно перед заключением договора запросите у покупателей выписку с лицевого счета маткапитала, которая выдается Пенсионным Фондом в течение 5 дней после официального обращения туда с соответствующим заявлением. В данной выписке будет указано имеющееся количество средств капитала, которые могут быть использованы для приобретения жилья, узнав их размерность, любой продавец сможет удостовериться в честности покупателей.

Как минимизировать риски продавца? Фото № 4

• Во-вторых, в договоре купли-продажи важно четко отметить все нюансы уплаты средств, используемых из материнского капитала. Как минимум, в тексте соглашения необходимо указать:
• банковские реквизиты, по которым средства из маткапитала перейдут продавцу;
• размер средств, которые будут использованы из маткапитала для покупки квартиры;
• обязанность покупателей после заключения договора в течение 5 дней посетить Пенсионный Фонд и подать соответствующее заявление на передачу средств;
• при нехватке средств материнского капитала для погашения всей стоимости квартиры – дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления средств.
• И в-третьих, заключать договор купли-продажи квартиры при использовании маткапитала необходимо в натуральном виде и с нотариусом. Прибегать к электронному оформлению документа с использовнием электронной цифровой подписи сторон сделки не стоит, так как на данный момент это может вызвать некоторые проблемы при регистрации соглашения в полномочных госорганизациях, тем самым добавив проблем продавцу.

Для продавца, столкнувшегося с оформлением сделки с  привлечением материнского капитала, важно проконтролировать законность сделки по следующим моментам:

• наличие у покупателей оригинального сертификата установленного образца;
• четко прописанный в договоре купли-продажи пункт о том, что квартира остается в залоге у продавца до того момента, как ему не будет переведена вся сумма стоимости объекта;
• подтверждение одобрения кредита или ссуды у покупателей (если таковой необходим для совершения сделки в полном объеме).

Соблюдение этих пунктов гарантирует легитимность сделки и дает продавцу уверенность в отсутствии возможных потерь.

Законные основания

Основные правила направления средств материнского капитала на покупку жилья установлены Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. Законодательство РФ подразумевает возможность использования маткапитала и на приобретение жилья на вторичном рынке. Главным условием совершения этой процедуры является доказательство улучшения жилищных условий. Так, приобретаемая квартира обязана быть либо просторнее по метражу, либо улучшенной планировки по сравнению с текущими параметрами жилья.

Плюсы и минусы

Если говорить о явных плюсах продажи дома, при его продаже на деньги из капитала можно выделить такие общие преимущества:

• возможность осуществления прибыльной операции по продаже имущества для продавца;
• возможность для людей, владеющих материнским капиталом, купить жилплощадь, если у них не хватает наличных денег для совершения такой покупки.

Минусы сделки:

• не каждый из продавцов согласится на то, чтобы ожидать средства за свое имущество, а не получить их сразу;
• сделка неособенно надежна. Каждый способ содержит в себе риск отказа со стороны банковской организации или Пенсионного Фонда в переводе денежных средств из материнского капитала продавцу купленного дома.

На практике чаще всего случается так, что такая сделка осуществляется между близкими родственниками или хорошими приятелями, которые точно знают, что покупатель добропорядочен, а деньги будут предоставлены в полном объеме.

Нужно отметить, что если жилплощадь покупается через Пенсионный Фонд, необходимо послать продавцу извещение о том, что остаток суммы выплат за дом он будет вынужден ждать приблизительно два месяца – как раз такой срок необходим работникам Фонда для того, чтобы принять решение и перевести деньги на конкретный счет в банке.

Если подразумевается приобретение жилья через банковское учреждение, всю сумму продавец получает тогда, когда проставляются подписи в соглашении об ипотечном кредитовании, заключенном между покупателем и банком.

Оформляя сделку с использованием услуг банковской организации, граждане, как правило, ожидают перевода денег около двух недель.

Чем рискует продавец

Учитывая все то, что описано выше, можно сделать вывод: продающий жилплощадь человек, реализующий ее за средства из материнского капитала, практически ничем не рискует. Основной риск – отсутствие налаженного контакта с недостаточно ответственными покупателями. Нужно помнить, что такое явление всего лишь отсрочивает получение необходимых денег, но не делает сделку невозможной.

Кроме того, существует риск того, что покупатель захочет обмануть продавца, указав большее количество денежных средств, чем то, которым он обладает в действительности, однако подобные ситуации сегодня очень редки.

Все возможные риски очень незначительны, а также их достаточно просто нейтрализовать. Для максимального снижения возникновения рисков следует воспользоваться такими рекомендациями:

• перед тем, как заключать соглашение, нужно потребовать у покупателей выписку из лицевого счета, на котором хранится материнский капитал. Такую выписку выдает Пенсионный Фонд в продолжение пяти дней со дня обращения с заявкой. В выписке содержится указание объема денежных средств, которыми можно воспользоваться для приобретения жилплощади, и, узнав данную информацию, продавец сможет выяснить наверняка, насколько покупатели с ним честны;
• в соглашении необходимо досконально прописать все особенности передачи денег. Как минимум, там должно быть указано:

1. Реквизиты, по которым финансы будут переданы продавцу.
2. Объем денег, использующихся для покупки недвижимого объекта.
3. Обязанность покупателей на посещение Пенсионного Фонда и подачу заявки о переводе денег.
4. Если денег из материнского капитала не хватает для покупки – описание дополнительных способов оплаты и порядка выдачи данных денег;

• заключать соглашение о купле-продаже жилплощади при применении средств из материнского капитала нужно исключительно в присутствии сотрудника нотариальной конторы и в натуральном виде. Оформлять сделку в электронном виде нежелательно, потому что на сегодняшний день такой метод может спровоцировать возникновение проблем во время регистрации договора в компетентных государственных органах, а значит, это прибавит хлопот продавцу.

В целом, продажа дома за материнский капитал не несет особых рисков ни продавцу, ни покупателю недвижимого объекта в том случае, если сама сделка оформляется юридически верно. Проконтролировать чистоту имущества просто – можно воспользоваться услугами профессионального юриста, и после проведения консультации смело продавайте дом!

Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

1. После того, как найден клиент, продавцу нужно проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
2. Приходится подстраиваться под условия программы материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
3. Пенсионный фонд перечислит денежные средства только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40 дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя через судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем.

Как быть, если квартира покупалась в ипотеку

По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье покупалось в ипотеку, часть которой погашалась за счет средств материнского капитала, дело усложняется. В этом случае в договоре не будет пунктов, касающихся маткапитала. Банк также вряд ли согласится предоставить сведения о займах.

Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца сертификат или справку из Пенсионного фонда, что средства маткапитала не потрачены или направлялись на другие цели. Такие риски существуют и при приобретении квартиры по договору долевого участия – в таком случае также нужно проверить, использовались ли средства материнского капитала при изначальном оформлении договора, отмечает эксперт.

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.