Ремонт подъезда за счет управляющей компании

Нормативная база

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: 7 (499) 938-41-00 Москва; 7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; 7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

За чей счет проводится косметический ремонт?

Косметические работы в подъезде выполняются за счет УК в одном случае – есть договор с организацией, в котором есть данное условие.

Если такой пункт в бумаге отсутствует, то и ремонт придется выполнять своими силами.

Подобные работы относятся к плановым. Проводятся они раз в пять лет. Ремонту предшествуют проверки на износ.

Возможны и внеплановые работы, однако для их проведения жильцы должны организовать общее собрание, на котором составляется заявление в адрес ЖЭК. Обращение по проведению текущего ремонта подъезда ЖКХ должно быть коллективным.

Когда осуществляется ремонт подъезда в МКД?

Косметический ремонт является плановым мероприятием, которое должно проводиться один раз в 3-5 лет в зависимости от вида и изношенности здания. Обслуживающие хозяйствующие субъекты несут данные обязательства, независимо от того, прописаны они в контракте или нет. Проверка текущего состояния и определение износа подъезда многоквартирного дома осуществляется согласно установленным правилам (Постановление № 170).

Внимание

При ухудшении внешнего вида «парадной» косметический/капитальный ремонт может проводиться вне графика. Для этого в ЖКХ направляется соответствующее заявление, с приложенными к нему фотографиями участков, подлежащих восстановлению/реставрации. Согласно Жилищному Кодексу исполнительная организация может сформировать специальную комиссию, которая проведет анализ текущего состояния парадного помещения и вынесет решение о комплексе необходимых ремонтных работ.

Что включает ремонт подъездов в многоквартирных домах

Состав ремонтных работ устанавливаетсяпостановлением Госкомитета РФ по ЖК комплексу от 27 сентября 2003 года.

Там же указана периодичность ремонта подъездов ЖКХ – раз в три или пять лет. Точная периодичность зависит от типа здания.

Рассмотрим состав косметических работ:

  • окраска и побелка стен, потолочных конструкций;
  • Ремонт подъезда за счет управляющей компанииликвидация щелей;
  • окраска перил;
  • работы по остеклению;
  • установка новых дверей;
  • восстановление покрытия пола;
  • восстановление почтовых ящиков или установка новых;
  • замена ламп;
  • ремонт козырьков;
  • замена элементов мусоропровода.

ВАЖНО! Данный перечень является стандартным. Если требуется провести иные работы (к примеру, убрать торчащие провода), это указывается в коллективном обращении.

Перечень услуг по капитальному ремонту изложен в статье 166 ЖК.

Данный список включает в себя:

  • восстановление фундамента здания;
  • ремонт инженерных коммуникаций;
  • восстановление фасада, подвальных помещений.

Ремонт подъезда за счет управляющей компании

Перечень не является исчерпывающим. Ниже мы поговорим о том, как правильно написать заявление в ЖКХ на ремонт подъезда (образец прилагается ниже).

Ремонт подъезда предполагает такие виды работ:

  • капитальный ремонт – полное или близкое к полному восстановление конструкций. Это наиболее масштабные работы по усилению или замене основных несущих элементов. Кроме непосредственно строительных конструкций, восстановлению или замене подлежат лифты и их шахты, энергетические коммуникации, подвальное помещение и прочие элементы МКД;
  • текущий (косметический) – служит для поддержания здания в нормальном состоянии между КР – ремонт крылец, дверей и оконных переплетов, восстановление поврежденного штукатурного слоя стен и потолков, окраска элементов, заделка трещин и отверстий в стеновом ограждении, остекление оконных проемов, ревизия отопительных агрегатов (при их расположении в подъездах), теплоизоляционные работы, содержание прилегающей территории.
Ремонт подъезда за счет управляющей компании

Ремонт предполагает 2 вида работ: капитальный и текущий (косметический).

Что включает ремонт подъездов в многоквартирных домах

После признания протокола ОСС о проведении текущего ремонта недействительным, управляющая организация подала в суд на председателя совета МКД с требованием возместить 68 000 рублей за ремонт подъезда.

1. По условиям договора, заключённого между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491).

2. Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491).

Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).

Ремонт подъезда за счет управляющей компании

4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления.

Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.

После получения заявления жилищно-коммунальное предприятие составляет план и разрабатывает сметную документацию, в которую включаются расходы:

  • на приобретение необходимых для модернизации подъезда материалов;
  • на оплату труда рабочему персоналу.

Ремонтно-восстановительные работы подъезда многоквартирного дома могут осуществляться:

  • сотрудниками управляющего предприятия;
  • сторонними подрядчиками;
  • силами самих жильцов (при желании).

Заявление в ЖКХ на ремонт подъезда: образец и особенности составления

Заявление оформляется в свободной форме, и подписывается всеми собственниками на общем собрании. Образец его можно взять в отделении УК.

В обращении необходимо:

  1. Ремонт подъезда за счет управляющей компанииСоставить перечень всех элементов, нуждающихся в ремонте. Можно дополнить описание фотографиями.
  2. Указать даты, в которые проводились последние плановые ремонтные работы.
  3. Прописать сроки исполнения требований собственников.

Обращение подается в отдел секретариата УК, желательно снять с него копию с отметкой о регистрации входящих. Данная бумага потребуется при необходимости решать вопрос через другие органы.

После того, как УК получила заявление, для осмотра подъезда направляется оценочная комиссия. Она проверяет состояние помещения. Если оно аварийное, косметический ремонт заменяется капитальным. Оформляется акт начала проведения работ.

Ремонт подъезда за счет управляющей компании

ВНИМАНИЕ! Часто УК направляет отказ жильцам на требования обращения, мотивированный тем, что у собственников много задолженностей за коммунальные услуги. Однако это не может являться причиной отказа. Долги – проблема государства, а не добросовестных плательщиков.

Что входит в ремонт подъезда МКД?

Согласно МДК_2_04.2004 в стандартный перечень мероприятий, требуемых для модернизации подъезда многоквартирного дома, входит:

  • обновление внешнего вида стен/потолков (побелка/покраска/штукатурка);
  • замена стекол, оконной фурнитуры;
  • ремонт поврежденных участков напольного покрытия;
  • окрашивание поверхности металлического оборудования (систем отопления);
  • восстановление входной группы (замена крыльца/дверного полотна);
  • ремонт ящиков, предназначенных для сбора/хранения почты;
  • замена осветительных приборов (настенных/потолочных);
  • обновление поручней перил;
  • обустройство козырьков над подъездом.

Данный список является неполным и может дополняться в зависимости от потребностей собственников МКД и вида подъезда (наличие мусоропровода, лифта, большого холла и пр.).

Как заставить ЖКХ сделать ремонт?

Допустим вы знаете, как написать заявление в ЖКХ на ремонт подъезда (образец прилагается выше) и написали его. Однако УК может просто не реагировать на действия жильцов. Как же заставить ЖКХ сделать ремонт в подъезде?

  • Ремонт подъезда за счет управляющей компаниисоставляется заявление от всех собственников на имя руководителя УК. Форма бумаги является произвольной. В ней дублируются требования жильцов;
  • составляется жалоба на бездействие УК. Направить ее можно в жилищную инспекцию, окружную администрацию;
  • крайняя мера – обращение в суд. Лучше, если оформлением иска займется юрист.

Направлять жалобы можно в следующие инстанции:

  1. городское управление ЖКХ (по результатам обращения должна быть проведена проверка).
  2. Отдел по защите прав потребителей.
  3. Прокуратура.

ВАЖНО! На все обращения, поданные в УК, жилищную инспекцию и прочие органы, нужно брать копии. Требуется это для подготовки к возможному обращению в суд.

Жильцам понадобиться доказать, что они пытались решить вопрос в досудебном порядке, однако компания никак не реагировала на поданные обращения.

Если ЖКХ регулярно бездействует, свою управляющую компанию можно сменить. Данное решение принимается на коллективном собрании жильцов.

Кто оплачивает ремонт в подъезде?

На практике, ЖКХ не ремонтируют «парадные» по несколько лет, доводя их до аварийного состояния. В таких случаях у владельцев остается два выхода:

  • вступить в судебные тяжбы с виновной стороной;
  • организовать модернизацию подъезда самостоятельно, путем заключения контракта со строительной бригадой либо за свой счет.

Ремонт подъезда за счет управляющей компании

По завершении самостоятельного ремонта подъезда владельцы жилых помещений могут вернуть определенную часть затраченных денежных средств. Для этого следует:

  • оформить акт о состоянии объекта до начала восстановительных работ;
  • составить сметную документацию;
  • при закупе материалов сохранить все платежные документы (чеки), которые будут использоваться в качестве доказательства;
  • направить в ЖКХ заявление и документы, фото, подтверждающие факт осуществленного ремонта;
  • в случае отказа возместить затраченные жильцами средства – подать заявление в суд;
  • ожидать результатов судебного процесса.

Альтернативный вариант

Если УК действовать не спешит, а подъезд нуждается в срочном ремонте, можно сделать его за свой счет. Крайне важно сохранять все чеки на покупку ремонтных материалов.

После осуществления работ, данные чеки подаются в УК с требованием о возмещении затрат. Если компания отказывается платить, у собственников появляются все законные основания обратиться в суд. С компании можно взыскать не только затраты жильцов, но и компенсацию за моральный ущерб.

Где узнать о планируемом проведении ремонта?

Коммунальные службы обязаны за 30 дней до начала проведения ремонтно-восстановительных мероприятий подъезда многоквартирного дома предоставить собственникам квартир информацию:

  • о планируемом объеме, сроках, виде ремонтно-восстановительных работ;
  • о приблизительной стоимости всего ремонта;
  • о месте/времени/дате приема жильцов для решения вопросов, касающихся организации косметического/капитального ремонта.

За десять дней до начала ремонтно-восстановительных мероприятий, ЖКХ должно организовать общее собрание потребителей, на повестке которого будут рассмотрены вопросы, касающиеся:

  • качества и количества строительных материалов, а также их цветового решения;
  • назначения уполномоченного представителя от жильцов МКД, который будет оценивать/принимать выполненные ремонтные работы;
  • заключения договоров.
ВАЖНО

По завершению собрания составляется протокол обо всех принятых на нем решениях  и лицах, отказавшихся оформлять договор на проведение модернизации «парадной» МКД.

План действий аварийно-ремонтных подразделений ЖКХ

При обнаружении аварийного состояния подъезда также следует составить обращение. После этого оценочная комиссия обязана провести проверку. По ее итогам проводятся аварийно-ремонтные работы.

СПРАВКА: Деятельность подразделений контролирует региональная Госжилинспекция. Проводится проверка их готовности к устранению аварийных неисправностей, техническая оснащенность.

Воздействовать на управляющие компании можно и нужно. Делается это при помощи письменных обращений. Обычно урегулирование ситуации происходит еще на стадии подачи заявления руководителю УК. Если же организация не реагирует на жалобы, лучше сменить ее.

Можно ли самостоятельно оформить очередь на ремонт подъезда?

Для оформления очереди на проведение ремонтно-восстановительных работ в подъезде многоквартирного дома необходимо:

  • созвать общее собрание потребителей (жильцов);
  • обсудить вопросы, касающиеся эксплуатационного состояния «парадной», объема предполагаемых работ, приблизительной сметы;
  • принять единогласное решение;
  • оформить обращение (в свободной форме) в двух экземплярах, один из которых следует направить руководству жилищно-коммунального кооператива.

В документе должны быть отражены следующие моменты:

  • эксплуатационное состояние домового объекта;
  • примерная дата проведения последнего ремонта;
  • необходимые действия, которые нужно совершить для восстановления презентабельности подъезда;
  • нормы, законы, на основании которых подается заявка;
  • предполагаемые сроки/объемы ремонтных операций;
  • пометка о вашем праве обратиться с иском в суд, если ЖКХ откажется выполнять свои обязательства.
К сведению

Претензии рассматриваются жилищно-коммунальными хозяйствами в течение пятнадцати дней после их подачи.

Что не подлежит ремонту?

Минимальный набор услуг, который обязана оказывать исполнительная сторона, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Дополнительные работы, не входящие в регламентированный список, являются необязательными, поэтому жилищно-коммунальные службы могут их не выполнять. Вопросы, связанные с ремонтом не предусмотренных в правовых актах элементов, жильцы МКД решают самостоятельно. Исполнитель (УК) не обязан ремонтировать в подъезде многоквартирного дома следующие элементы:

  • домофоны;
  • системы видеонаблюдения;
  • приборы учета г/х воды;
  • щитки с электросчетчиком, в том числе покупать новые;
  • спутниковые антенны;
  • электропроводку (прокладывать новую) и пр.

УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять лет

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

УО следует помнить, что:

  1. Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
  2. Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД.
  3. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).
  4. Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

Ремонт подъезда за счет управляющей компании

Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» (решение Подольского городского суда МО от 28.09.2017 по делу № 2-2453/2017, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

Текущий и капитальный ремонт различаются способом реализации/финансирования, а также перечнем входящих в него мероприятий. Согласно действующей нормативной базе текущий ремонт выполняется систематически/периодически в целях предупреждения износа жилого фонда, а также для устранения внешних дефектов.

Капитальный – подразумевает проведение масштабных технических мероприятий, направленных на восстановление разрушенных/обветшалых частей жилого фонда. Фонд для осуществления капремонта формируется за счет взносов всех владельцев жилых помещений и является обязательной мерой (согласно ст.169 ЖК).

Если еще остались спорные вопросы, вы также можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: 7 (499) 938-41-00 Москва; 7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; 7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

К текущему ремонту подъездов многоквартирного дома причисляют:

  • частичное/полное восстановление изношенных деталей пола (линолеума, плитки);
  • очищение/покраска рам, остекление/замена окон;
  • выравнивание поверхности стен (заделывание отверстий, щелей, трещин), а также их побелка/окрашивание.
  • ремонт поручней/перил/плинтусов, а также их покраска;
  • замена/ремонт осветительных устройств;
  • окрашивание поверхности отопительного оборудования, почтовых боксов, закрывающих электрощит дверец;
  • замена отдельных элементов мусоропровода;
  • ремонт вентиляционных и шиберных устройств,
  • окрашивание дверей шахт, лифтов.

В капремонт подъездов МКД входят следующие виды мероприятий:

  • восстановление/замена вышедшего из строя лифтового оборудования, шахт;
  • обустройство/ремонт мансард, подвальных помещений;
  • обновление внутридомовых коммуникаций (стоковых, канализационных труб, отопительных/водопроводных систем, электропроводки и пр.);
  • модернизация входного тамбура, включая козырек.

Отчет

Обслуживающая МКД организация может проводить модернизацию «парадной» как без согласия жильцов, так и по их инициативе. В обязанность УК входит – предоставление акта, отражающего исполнение всех условий договора (отчет, о выполненных мероприятиях и затраченных ресурсах предоставляется жильцам МКД в конце отчетного периода).

К сведению

Часто владельцы жилых помещений не могут получить отчет о проделанных ремонтных работах, так как коммунальные службы отказывают в доступе к документам. В таких случаях, согласно Постановлению №731 на виновную сторону может быть наложено административное взыскание. Для этого собственники должны направить коллективное заявление в Органы Прокуратуры/Жилищную Инспекцию.

С какой периодичностью ремонтируются подъезды

Периодичность текущего и капитального ремонтов подъездов многоквартирных домов определяется нормативными документами и зависит от технического состояния и особенностей строительных конструкций.

Проводить текущие ремонтные работы необходимо с периодичностью, зависящей от условий эксплуатации МКД, характера строительных конструкций, использованных в них материалов. Согласно нормам законодательства, косметические мероприятия должны выполняться не реже одного раза в три-пять лет. Но если состояние подъезда требует неотложного восстановления до истечения указанного срока, жильцы вправе ходатайствовать в УК о досрочной их организации.

Текущий ремонт подъезда - вопросы и ответы

Решение о подаче указанного ходатайства утверждается общим собранием собственников квартир.

Косметический ремонт подъездов включает в себя:

  • покраску, побелку, шпатлевку потолков и стен;
  • окраску кабин и шахт лифтов, устранение незначительных дефектов;
  • замену и покраску электрических панелей, размещенных в подъездах, восстановление порядка электропроводки;
  • восстановление или замену подъездных дверей и луток;
  • укладку или восстановление напольного покрытия;
  • окраску элементов отопительной системы;
  • замену, окраску или восстановление почтовых ящиков в подъезде;
  • окраску или замену перильного ограждения лестничных маршей, устранение повреждений;
  • восстановление мусоропроводов, если подъезды ими оборудованы;
  • окраску и устранение дефектов перильного ограждения на крыльце перед подъездом;
  • замену оконных переплетов, вставку стекол;
  • замену или приведение в работоспособное состояние осветительных устройств.

В случае необходимости перечень дополняется.

Ремонт подъезда за счет управляющей компании

Косметический ремонт должен проводиться не реже одного раза в 3-5 лет.

При КР проводится полное восстановление или замена:

  • сетей тепло-, газо-, водо- или электроснабжения;
  • лифтов и их шахт;
  • кровельных конструкций;
  • подвалов, если они относятся к местам общего пользования в доме;
  • фасадов и фундаментов.

Дефекты и повреждения аварийного характера должны устраняться немедленно. Если требуется время для организации работ, должен быть запрещен доступ людей в опасные места, с установкой соответствующих ограждений и знаков безопасности, проведение инструктажей с жильцами.

Общий жилой фонд, в том числе подъезд, подлежит текущему ремонту – один раз в пять лет/три года, капитальному – раз в 20 лет, с учетом:

  • типа здания/подъезда;
  • степени его фактического износа;
  • условий эксплуатации.

Жилищно-коммунальные службы обязаны модернизировать подъезды, у которых истек пятилетний срок последних проводимых ремонтно-восстановительных работ.

Подъезды в ветхих, подлежащих сносу зданиях, могут быть отремонтированы и благоустроены только с точки зрения целесообразности – с учетом оставшегося срока действия строения и в объемах, необходимых для поддержания безопасного санитарно-гигиенического состояния объекта.

Внимание

Объекты, подлежащие плановому (текущему) ремонту, выбираются во время проведения весенних осмотров. Выявленные дефекты, повреждения отделочного покрытия, выход из строя инженерных систем и конструктивных частей жилого имущества отражаются в специальном дефектном акте с точным указанием предполагаемого объема и видов работ. После составляется годовой план, в который включают список подъездов, которым необходим текущий ремонт. Данная информация размещается в доступных для граждан местах либо на сайтах жилищно-коммунального объединения.

Ремонт подъезда за счет управляющей компании

За несоблюдение норм содержания и сроков проведения ремонта «парадной» УК/ТСЖ несут административную ответственность.

Жалоба за некачественный ремонт подъезда в МКД

Каждый этап ремонтно-восстановительных мероприятий подъезда в многоквартирном доме должен контролироваться уполномоченным лицом от владельцев квартир. По окончании модернизации исполнительная организация подписывает совместно с собственниками акт о приеме работ. Если граждане, недовольны качеством оказанных подрядчиком услуг, то подписывать документ не стоит.

  • ФИО, адрес, контактные данные заявителей;
  • название документа;
  • причины подачи жалобы с указанием адреса МКД;
  • прошение провести выездную проверку для оценки качества выполненного ремонта, а также для привлечения виновной стороны к ответственности;
  • роспись/дата.
ВАЖНО

Согласно правилам № 491, если обслуживающая компания оказывает услуги/работы, в том числе ремонтные, ненадлежащего качества, то граждане вправе потребовать снижения установленных тарифов на ремонт/содержание жилого фонда. Для этого в УК направляется письменное заявление об изменении тарифов, которое должно быть обязательно зарегистрировано стороной, к которой направлен документ. Лицо, получившее заявление, обязано в течение двух дней известить жильцов об его удовлетворении либо отклонении, с указанием причин.

Нюансы

Если, обслуживающая многоэтажный дом организация, согласна произвести модернизацию подъезда, то собственникам следует внимательно составить список всех необходимых мероприятий, которые будут отображены в дефектной ведомости. Жилищно-коммунальное объединение будет осуществлять только тот объем ремонтных работ, который указан в ведомости.

Поэтому перед ее подписанием уполномоченному лицу следует тщательно изучить все пункты. Желательно внести в документ все необходимые работы (замена разбитых стекол, изношенных почтовых ящиков, вышедших из строя светильников, перил и пр.). Следует принять во внимание, что не предусмотренные в ведомости пункты, исполнительная сторона не будет исполнять. Все действия придется инициировать заново (направлять заявку, ждать ответа, составлять ведомость и пр.).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Point24h.ru - помощь 24 часа
Adblock detector