Условия использования материнского капитала на покупку жилья

Когда можно воспользоваться материнским капиталом для покупки жилья?

Приобрести жилое помещение с помощью маткапитала можно в любой момент спустя три года после рождения (усыновления) ребенка, с появлением которого возникло право на сертификат. Родители имеют право сделать это раньше, если средства используются для выплаты целевого кредита (займа), взятого на покупку квартиры или дома.

Материнский капитал разрешается использовать для приобретения жилья, если выполняются следующие условия:

1. Заявитель не утратил право на маткапитал.
2. Приобретаемая жилплощадь находится на территории России.
3. Покупается отдельное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам.
4. Форма сделки является законной.
5. В заявлении о распоряжении указаны цель использования средств и размер требуемой суммы, не превышающей полный размер средств либо сумму их остатка.
6. В приобретаемом жилом помещении в обязательном порядке должны быть выделены доли супругу владельца сертификата и всем детям, в том числе совершеннолетним и тем, которые родятся или будут усыновлены впоследствии.
7. Владелец сертификата не ограничен в родительских правах по отношению к ребенку, с появлением которого возникает право на МСК.
8. Второй (последующий) рожденный или усыновленный ребенок не отнят у семьи.

Согласно изменениям, внесенным федеральным законом № 37-ФЗ от 18.03.2019 г., владельцу сертификата также будет отказано, если Пенсионный фонд установит, что жилое помещение непригодно для жизни или дом, в котором приобретается квартира, признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 10 федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. о государственной поддержке семей с детьми на средства сертификата можно приобрести жилое помещение по сделке или участию в обязательстве, которые не противоречат закону. В 2019 году с помощью маткапитала можно:

1. Купить недвижимость (квартиру или дом) на первичном или вторичном жилищном рынке.
2. Оплатить цену по договору долевого участия (ДДУ).
3. Погасить вступительный или (и) паевой взнос, если владелец сертификата (его супруг) — член жилищного кооператива.

На средства сертификата нельзя приобрести ветхую и непригодную для проживания недвижимость. После вступления в силу закона № 37-ФЗ ПФР самостоятельно запрашивает соответствующую информацию в органах местного самоуправления, жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

Покупка жилья с использованием материнского капитала имеет ряд ограничений:

• сделка не должна заключаться с целью обналичить средства маткапитала;
• приобрести жилплощадь у законного супруга нельзя;
• покупка доли в недвижимости может быть совершена, если после нее владелец сертификата станет собственником всей площади.

Чтобы избежать проблем при оформлении распоряжения, до заключения сделки с родственником нужно обратиться за консультацией к юристу и сотруднику Пенсионного фонда.

По общему правилу распорядиться средствами маткапитала для покупки жилья можно после 3 лет со дня рождения или усыновления второго (последующего) ребенка. Однако предусмотрен ряд направлений, по которым использовать средства сертификата разрешается в любое время после возникновения права на материнский капитал.

Приобретая жилье с привлечением средств МК, необходимо выделить доли в нем каждом члену семьи — это обязательное условие, которое установлено законом (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 года).

Заявление о распоряжении вместе с требуемыми документами необходимо предоставить в Пенсионный фонд России (ПФР). Если на момент подачи заявления недвижимость не может быть оформлена в общую долевую собственность, то вместе с документами из основного списка нужно будет предоставить нотариально заверенное обязательство о выделении долей всем членам семьи.

Списокосновных документов, требуемых для направления материнского капитала на улучшение жилищных условий (п. 6 постановления Правительства № 862 от 12.12.2007 года):

1. Документ, подтверждающий личность лица, получившего сертификат.
2. Документ, подтверждающий личность представителя, а также документ, подтверждающий его полномочия — если заявление подается через представителя.
3. Документ, удостоверяющий личность супруга владельца сертификата, а также свидетельство о заключении брака, если стороной сделки или обязательства, связанного с приобретением или строительством жилья, является супруг владельца сертификата, а также если строительство или реконструкция жилья осуществляется супругом.

Список дополнительных документов зависит от способа приобретения жилья.

Заявление рассматривается в течение одного месяца. При одобрении денежные средства будут перечислены набанковский счет продавца (физическому или юридическому лицу). Срок перечисления — 10 рабочих дней.

Основные правила использования материнского капитала при покупке жилья по договору займа

Решения об одобрении выплаты суммы материнского капитала для непосредственной покупки жилья принимает Пенсионный фонд. Для получения положительного ответа важно, чтобы были соблюдены все условия использования сертификата:

• Расположенность недвижимости строго на территории Российской Федерации;
• Приобретается отдельный объект или изолированная его часть, которые будут принадлежать строго супругам с детьми и никому более;
• Оформление законной сделки по всем правилам с подписанием договора;
• В поданном заявлении указана цель использования субсидии, какая сумма нужна и на каком основании.

Перед приобретением недвижимости под материнский капитал, то есть до того, как подписывать какой-либо договор и оформлять ипотеку, имеет смысл проконсультироваться у опытного юриста. Он подскажет, в каком порядке лучше действовать именно вам, соответствует ли ваш выбор требованиям программы, а также поможет оформить всё таким образом, чтобы вы не получили от ПФ отказ.

Самостоятельно вы можете обратить внимание на такие особенности, как:

• Возраст ребёнка и вид сделки, которую вы намерены заключить (до трёх лет с ипотекой или после трёх без ипотеки);
• Отсутствие возможности обналичивать деньги – они идут с государственного счёта прямо на счёт банка или продавца, а не вам;
• В случае с частным домом земля, на которой он построен, должна иметь соответствующий вид разрешённого использования.

Далее рассмотрим некоторые ключевые особенности для каждого отдельного случая.

В ипотеку

Ипотека на жильё – это единственный возможный случай использования маткапитала до того, как ребёнку исполнится 3 года. В данном случае можно потратить предоставленный государством капитал на приобретение, например, квартиры в двух вариациях:

• Чтобы внести первоначальный взнос при оформлении ипотечного займа;
• Для погашения кредита и его полного закрытия.

Перед тем как использовать материнский капитал на покупку собственного жилья, уточните, сотрудничает ли выбранный вами банк с данной государственной программой. Кроме того, важно помнить, что семейный капитал невозможно применить для погашения штрафов, пени, неустойки – он предназначен для погашения части прямого целевого долга. Соответственно, это значит, что в банковском договоре должно быть зафиксировано, на что именно были взяты средства.

Без ипотеки

Интересуясь, как потратить материнский капитал, чтобы приобрести жильё, не связываясь с банком, за счёт личных сбережений, сразу нужно заметить, что это возможно лишь по достижении ребёнком 3 лет и не ранее того.

Часть стоимости недвижимости покупатель отдаёт продавцу в виде задатка, до того, как будет подписан основной договор. Разумеется, факт передачи денег должен быть должным образом зафиксирован (расписка, соглашение, предварительный договор с нотариальной отметкой). После того как договор будет подписан, подаются бумаги в ПФ, и в течение двух месяцев остальная сумма перечисляется на счёт продавца.

Материнским капиталом для законной покупки личного жилья также можно воспользоваться в такой сделке, как договор о долевом участии в строительстве. Заключается таковой на этапе строительства многоквартирного дома, до того, как он введён в эксплуатацию. Программа семейного субсидирования ставит для этого два основных требования:

• Строительство должно быть завершено на 70% и больше;
• В Уставе застройщика должно быть разрешение использования средств маткапитала.

Перед заключением ДДУ у вас должна быть нужная первоначальная сумма. Сама процедура состоит из таких этапов:

• Бронирование жилплощади у застройщика;
• Подписание договора;
• Государственная регистрация ДДУ в Росреестре;
• Внесение оплаты по договору (личными средствами, маткапиталом).

Условия программы позволяют использование материнского капитала на покупку жилья, даже если это не вся квартира, а одна комната в ней. Важно, чтобы это была именно комната в частной квартире, а не в общежитии. Требования следующие:

• Полная изолированность от остальной части помещения – то есть не часть комнаты, не совладение квартирой, а именно личные права на определённую долю объекта недвижимости, комната или две комнаты;
• Владелец комнаты должен быть единственным (законные супруги и их дети, более никого);
• Помещение полностью пригодно для постоянного в нём проживания и дом не является аварийным.

Все прочие условия программы на данный случай распространяются тоже.

Вы также можете приобрести жильё на средства материнского капитала, если речь идёт о доле помещения. Но до того, как купить такую, убедитесь, что речь идёт именно о долевой собственности, а не совместном владении, это совершенно разные вещи.

Продавец должен иметь документ, который подтверждает, что человек является единственным владельцем продаваемой доли, размер которой чётко указан. Соответственно, лицевые счета также должны быть разделены, свою часть коммунальных услуг вы должны платить исключительно за себя, неся ответственность отдельно.

Обратите внимание, владелец доли действительно должен быть только один, иначе ПФ такую сделку не одобрит.

Как потратить материнский капитал на покупку квартиры? Покупка квартиры с использованием средств материнского капитала регулируется Федеральным Законом №256 от 2006 г.

Использовать средства материнского капитала можно:

• в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту;
• в качестве дополнительной суммы при наличии собственных средств;
• в качестве части погашения долга по ипотеке;
• в качестве оплаты прав на долевое участие;
• в качестве оплаты вступительного взноса участника ЖСК.

Рассмотрим инструкцию, как вложить средства на покупку квартиры с помощью материнского капитала пошагово. Следует помнить, что использовать средства капитала на покупку жилья с привлечением банковских средств можно до исполнения трехлетия ребенка.

Основными шагами можно назвать:

• Получить одобрение от финансовой организации.
• Подобрать оптимальное жилье.
• Обратиться в Пенсионный фонд.

Использование средств при этом семья решает самостоятельно: на первоначальный взнос или погашение долга по кредиту.

Важно! В случае внесения средств МСК в качестве первоначального взноса в документах указываем сумму первоначального взноса равную средствам материнского капитала.

Для подтверждения наличия средств материнского капитала необходимо в подтверждение иметь сам документ сертификата и выписка из Пенсионного фонда о наличии суммы.

В настоящее время предложения банков различны, в том числе многие работают именно с использованием средств МСК. Во многих банковских учреждениях действуют специальные программы для использования материнского капитала при покупке жилья.

Использование услуг банка имеет многочисленные преимущества:

• для многих семей использовать кредитные средства и материнский капитал являются единственными возможностями улучшить свои жилищные условия;
• многие банки предлагают семьям действительно выгодные условия с использованием материнского капитала.

Однако мало обладать материнским сертификатом, банки выдвигают требования к заемщикам:

1. Наличие достаточного дохода, который будет подтвержден.
2. Длительный стаж работы.
3. Положительная история выплат кредитов.

Стандартный пакет документов необходимый для подачи документов в банк и запрашиваемый банком содержит:

1. Анкету-заявление.
2. Копии паспортов заемщиков и созаемщиков.
3. Копии трудовой книжки и справки, подтверждающие доход (2-НДФЛ или по форме банка).
4. Запрашиваемые документы на приобретаемую недвижимость.
5. Документы о браке и свидетельства о рождении детей.
6. Документ, подтверждающий участие в государственной программе, а именно свидетельство материнского капитала.

Данные документы используются для предварительного рассмотрения заявки, а после получения положительного решения банк может запросить документы на приобретаемую недвижимость.

Приобретаемая недвижимость будет находится в залоге у банка вплоть до полного погашения займа.

Поиск угла

После получения положительного решения из банка, можно приступить к поиску недвижимости, на это отводится не более 3 месяцев.

При выборе объекта необходимо уведомить и договориться с собственником о проведении средств по безналичному расчету на расчетный счет продавца с использованием государственных средств. Немногие продавцы желают иметь дело с государственными пособиями. Причиной сомнений и отказов является длительный срок перечисления средств, порой достигающий до 3 месяцев.

Согласно Постановлению от 3 марта 2017 года значительно сократились сроки выплаты средств. Осуществление проверки и принятие решения органами так же как ранее производится в течение одного месяца, а срок выплаты был сокращен до 10 дней.

Однако же при использовании средств материнского капитала и средств банка, перечисления направляются на расчетный счет банка.

Внимание! Средства материнского капитала родители не получают, денежные средства поступают безналичным способом расчетный счет продавца или банка.

Оформление сделки

Как правильно оформить покупку квартиры, купленную на материнский капитал? Весь процесс заключения сделки регулируются Постановлением правительства №862 и описан в п.п. 8 и 8.1:

• если используются средства банка при покупке квартиры, договор купли – продажи оформляется в соответствии с требованиями конкретного банка и с использованием заемных средств;
• если при покупке жилья у семьи имеются собственные средства и средства МСК, договор купли-продажи оформляется с продавцом жилья лично.

Соглашение между продавцом и покупателем оформляется в присутствии нотариуса и необходимо отобразить следующие моменты:

1. В расчете с продавцом используются средства материнского капитала в виде безналичного расчета на расчётный счет продавца. Расчетные счет предоставляется покупателем вместе с документами в Пенсионный фонд РФ.
2. Указывается оплачиваемая доля покупателя из собственных средств.
3. Указываются сроки оформления документов на распоряжение МСК.

Договор купли-продажи оформляется при условии одобрения сделки Пенсионным фондом.

Покупка квартиры

• с отсрочкой платежа — продавец сначала получает задаток, а в указанный в договоре период — оставшуюся часть суммы;
• с рассрочкой платежа — стоимость жилья погашается одинаковыми ежемесячными платежами.

В договоре купли-продажи с отсрочкой платежа нужно указать:

1. Что оплата будет производиться с использованием средств МСК, которые будут безналично перечислены ПФР на указанный счет продавца.
2. Какая часть жилого помещения оплачивается средствами сертификата, если стоимость жилья больше размера маткапитала.
3. Срок, в который будет подано заявление о распоряжении.

Покупка жилья по договору купли-продажи с отсрочкой осуществляется в несколько этапов:

1. Владелец сертификата заключает с продавцом договор и передает первую часть оплаты за счет личных средств.
2. Покупатель оформляет право собственности в Росреестре, но жилье останется в залоге у продавца (если иное не указано в договоре) до полного погашения его стоимости.
3. Владелец сертификата обращается в ПФР с заявлением и:
   • паспортом РФ и подтверждением места жительства;
   • свидетельством о браке и паспортом супруга, если он является одной из сторон в сделке;
   • выпиской из ЕГРН о праве собственности;
   • копией договора купли-продажи;
   • нотариально заверенным обязательством о выделении долей в жилом помещении супругу и детям, если при покупке они не были вписаны в договор.
4. После полной выплаты стоимости жилья продавец снимает залог в Росреестре, предоставив акт передачи, в котором указывается, что расчет произведен полностью.

Продавцу жилого помещения материнский капитал будет безналично перечислен на банковский счет, указанный в заявлении, в течение месяца и 10-ти рабочих дней с момента регистрации обращения в ПФР.

Заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа подразумевает, что владелец сертификата после уплаты первоначального взноса будет погашать стоимость недвижимости, ежемесячно перечисляя продавцу равные платежи. Как правило, такая сделка оформляется при приобретении недвижимости на первичном рынке.

Пока стоимость жилья не будет выплачена полностью, оно будет находиться в ипотечном залоге (если иное не отмечено в договоре).

Чтобы направить маткапитал на оплату жилья по договору купли-продажи с рассрочкой, помимо основных документов, в Пенсионный фонд нужно подать справку о размере остатка неуплаченной стоимости.

Чтобы приобрести жилую недвижимость с использованием материнского капитала для расчета с продавцом необходимо соблюсти ряд требований:

• На момент сделки второму в семье ребенку должно исполниться 3 года (это требование не относиться к сделкам, где используется ипотечный кредит).
• Многоквартирный дом не должен быть в аварийном состоянии.
• Жилье должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
• Недвижимость должна быть на территории Российской Федерации.
• В собственность должна приобретаться вся недвижимость, а не доля.
• Выделение в собственность долей недвижимости всем членам семьи. Размер и соотношение долей не регулируется и определяется членами семьи самостоятельно.

После того как квартира, соответствующая личным требованиям семьи, была выбрана, необходимо урегулировать вопрос с продавцом о возможности использования сертификата на получение материнского капитала при расчетах. Проблема в том, что денежные средства по сертификату будут зачислены на расчетный счет продавца примерно через 2 месяца после фактического перехода прав собственности на недвижимость.

Без ипотеки

Если сделка оформляется без ипотечного кредита, то порядок действий будет следующим:

1. Подписание договора купли-продажи.
2. Проведение регистрации перехода права собственности.
3. Оформление банковского кредита в размере, не превышающего сумму по сертификату, или заключение договора между продавцом и покупателем с указанием неоплаченной суммы, которая равняется размеру материнского капитала.
4. Подача заявление в Пенсионный фонд о желании направить материнский капитал для произведения оплаты по квартире.
5. После принятия решения о возможности использования сертификата деньги будут зачислены продавцу.

• вкладываться можно в постройку дома, готовность которого выше 70%;
• в уставе Застройщика предусмотрено использование бюджетных средств.

На стадии подписания договора у собственника сертификата должна быть вся сумма за минусом размера пособия. В этом варианте предусмотрен следующий порядок действий:

1. Бронирование жилой площади с предварительной договоренностью о способе оплаты.
2. Оформление ДДУ, где предусматривается пункт об отсрочке платежа.
3. Внесение в Росреестр договора о долевом участии.
4. Оплата обязательств посредством личных и бюджетных средств. Проходит процедура в несколько этапов:

• вложение личных сбережений;
• подача заявления в ПФ о распоряжении капиталом;
• сбор сопутствующей документации на подтверждение права собственности;
• ожидание двухмесячного срока, что уходит на обработку заявки и перевод денег.

С большей настороженностью средства выделяют на строительство. И еще менее желанны такие варианты, когда организовывается выкуп доли в недвижимости и неизолированные комнаты. О строительстве ДДУ и о стандартной покупке квартиры мы уже поговорили. Обсуждались возможности получения кредита или займа. Теперь обсудим возможности финансирования комнаты и доли.

Финансирование доли в квартире допустимо лишь в том случае, если это жилое, изолированное, самостоятельное помещение.

Требования к доле:

• изолированное, ограниченное от других комнат помещение;
• адаптированное для жизни пространство;
• соответствие техническим, санитарным, противопожарным и другим нормам;
• условия для длительного постоянного проживания.

Рассмотрение вопроса о целесообразности выделения денег на долю проходит в ПФ в индивидуальном порядке. В учет принимаются множество нюансов. Если собственник доли один и есть отдельно выделенное помещение для проживания, то могут выделить финансирование.

В ситуациях, когда ПФ отказал в оплате стоимости доли (ее части) средствами маткапитала, претенденты могут обращаться в суд.

Этапы приобретения жилья по договору купли-продажи с использованием средств маткапитала:

1. Заключение договора купли-продажи, в котором будут отмечены
   • безналичная форма расчета в части материнского капитала, также нужно указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж;
   • что право собственности будет зарегистрировано после того, как продавец получит оплату на банковский счет от Пенсионного фонда.
2. Подача заявления со всеми необходимыми документами в ПФР. К общему списку документов добавится:
   • копия договора купли-продажи;
   • выписка из ЕГРН, в которой содержится информация о правах на жилье владельца сертификата (если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка платежа и право собственности на жилье переходит к покупателю только после полной оплаты);
   • нотариально заверенное обязательство о выделении долей в приобретаемом жилье всем членам семьи (если в договоре купли-продажи не определены доли всех членов семьи).

Купить квартиру или дом, используя только средства маткапитала (в 2019 году сертификат предоставляется на сумму 453026 рублей) почти невозможно. Чаще всего МК покрывает лишь часть от всей стоимости недвижимого имущества, а остальное оплачивается сбережениями семьи.

Одно из главных условий приобретения жилья – выделение долей всем детям. Кроме того, если вы решили обойтись без ипотеки, придётся дождаться наступления трёхлетнего возраста у ребёнка, давшего право на обладание материнским капиталом.

Жильё, которое собирается купить обладатель маткапа, не должно находиться в аварийном состоянии либо в ветхом доме.

Запрещается покупать недвижимость за материнский капитал у супругов.

Сумма материнского капитала в 2018 году составляет 453 026 рублей, что едва ли хватит на приобретение даже однокомнатной квартиры без привлечения дополнительных средств. Однако наличие такой суммы способно стать тем самым рычагом, который поможет сделать первый шаг к покупке собственного жилья и отказу от съёмных «углов».

Порядок действий при покупке квартиры только за деньги сертификата и с привлечением ипотечных средств существенно различается.

Всё перечисленное можно выполнить, не дожидаясь достижения ребёнком, давшим право на владение сертификатом, трёхлетнего возраста.

• в первую очередь необходимо обращение непосредственно в сам банк либо к ипотечным брокерам застройщика. На этом этапе можно узнать доступные вам программы по типу «ипотека материнский капитал», первоначальный взнос, сумму займа, сроки кредитования;

• подготовить стандартный пакет документов;

• найти квартиру, соответствующую всем требованиям. К примеру, не аварийную, не расположенную в доме под снос;

• оформить ипотеку;

• по завершении приобретения и регистрации предоставить документы в Пенсионный Фонд.

• составить и зарегистрировать договор, при условии, что ребёнком, давшим право на обладание материнским капиталом, достигнут трёхлетний возраст;

• оформить кредит в выбранном банке;

• направить в Пенсионный Фонд заявление о принятом решении использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий;

• дождаться окончательного вердикта.

Возможно ли это? Да, конечно. Однако действуют некоторые законодательные запреты и ограничения. К примеру, нельзя заключать договор о приобретение жилья за материнский капитал между супругами/опекунами. Запрещается привлекать к совершению коммерческих сделок и несовершеннолетних детей.

Сделки купли-продажи с иными родственниками не запрещаются и проводятся в штатном порядке, однако попадают под пристальное внимание Пенсионного фонда и других инстанций, ответственных за целевое использование государственной субсидии.

Особенности оформления документов

1. непосредственно сам сертификат, подтверждающий ваше право на обладание субсидией;

2. свидетельства о рождении всех детей, рождении/усыновлении второго и последующих;

3. свидетельство о государственной регистрации/расторжении брака;

4. оригинал кредитного договора, если ипотека уже оформлена;

5. выписка из банка о состоянии текущих счетов: просрочках, задолженностях, сумме ипотеки;

6. договор купли-продажи.

• Пенсионный фонд не перечислит деньги продавцу жилья до тех пор, пока не будет заключён договор и семья не станет полноправным владельцем квартиры.

• До полной оплаты всей суммы на квартиру накладывается обременение, что означает её нахождение в залоге у продавца.

• В договоре в обязательном порядке должны быть прописаны реквизиты банка и продавца.

• В договоре в качестве покупателей квартиры или иного жилья необходимо указать всех членов семьи, не исключая несовершеннолетних детей.

• При условии, что владельцев у приобретаемой квартиры несколько, в договоре должны быть указаны реквизиты всех, претендующих на получение денег за квартиру.

После завершения всех описанных манипуляций, согласно статье 556 ГК РФ, подписывается передаточный акт, где отображаются все дефекты жилья. Только после подписания данного акта покупателям и приложения к договору, сделка считается совершённой.

Тонкости законодательства

Согласно законодательству, квартира, приобретённая за счёт средств сертификата, должна быть оформлена в долевое владение родителей и всех детей, на основании ст. 10 № 256-ФЗ от 29.12.2006 г..

Величина выделяемых долей не установлена на законодательном уровне, поэтому обычно она выделяется из минимальной учётной нормы квартиры или дома, установленной на региональном уровне.

Наиболее частный способ выделения долей – посредством заключения договора дарения долей в праве собственности на жильё в пользу детей.

Переход права собственности в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал?

Без ипотеки

Допускается приобретение недвижимости у родственников второй и последующих линий родства.

ПФ скрупулезно проверяет все сделки по покупке недвижимости, которые были оформлены между родственниками. В отдельных случаях даже возможна передача информации в МВД.

Продать жилье, купленное с привлечением средств материнского капитала, можно. Однако, если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, перед этим необходимо получить разрешениеорганов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки. Для этого родителям нужно подтвердить, что имущественные права детей будут соблюдены. Сделать это можно одним из следующих способов:

• приобрести на полученные от продажи средства новое жилье и выделить в нем равнозначные доли детям;
• выделить детям равнозначные доли в уже имеющемся жилье без покупки нового;
• перевести средства, полученные от продажи квартиры, в размере, эквивалентном стоимости детских долей, на банковские счета, открытые на имя детей.

После получения разрешение ООиП на продажу жилья, отчуждение недвижимости должно быть проведено по одной из двух схем:

1. продажа жилья и покупка нового, которое не уступает отчужденному условиями и площадью;
2. зачисление полученных от продажи средств (сумма которых равна стоимости выделенных долей детям) на их банковский счет.

Недвижимость, которая была приобретена с помощью маткапитала, можно продать, если будут соблюдены два обязательных условия:

• родители должны получить разрешение органов опеки и попечительства;
• детям будут выделены доли в другом жилом помещении размером не меньше, чем в проданном (или эквивалентные по стоимости отчуждаемым долям).

Законно продать жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, можно:

• купив на вырученные средства новое жилое помещение и выделив в нем равнозначные доли детям;
• выделив доли в уже имеющемся жилье (например, если оно принадлежит родственникам);
• положив вырученные средства на банковские счета детей, если доли выделить нельзя (размер вклада должен быть равен стоимости детских долей в проданном жилье).

Согласно письму Минобразования № 09-М от 20.02.1995 г. «О защите жилищных прав несовершеннолетних», копия договора купли-продажи должна быть подана в органы опеки в течение месяца с момента получения разрешения, иначе его придется получать снова.

Если жилплощадь, купленная с помощью средств сертификата, находится в ипотеке, то помимо разрешения органов опеки для продажи потребуется согласие кредитной организации, в залоге у которой находится недвижимость.

Средства материнского капитала по законодательству направлены именно на улучшение жилищных условий. К жилью направлены определенные требования, поэтому не каждый объект может быть одобрен Пенсионным фондом:

1. Дом. Приобрести дом с использованием средств материнского капитала вполне возможно. Основным требованием является наличие всей необходимой документации на строение. Земля должна иметь разрешение на индивидуальное жилищное строительство.

   Дом должен быть не самовольной постройкой, а со всеми документами на право собственности и разрешающей документацией. Так же строение должно быть пригодным для круглогодичного проживания и не находиться в аварийном состоянии.

2. Квартира на вторичном рынке жилья. Большинство семей выбирают именно этот вариант улучшений жилищных условий. Требования к квартире:
   • квартира должна быть пригодна для проживания и не находиться в аварийном состоянии;
   • квартира должна быть отдельным обособленным помещением;
   • квартира должна находиться на территории РФ.

   Приобрести квартиру на вторичном рынке возможно как с использованием средств банка, так и за счет собственных средств.

3. Комната или доля в квартире. Приобрести возможно и квартиру и долю, но если это будет обособленное помещение. Приобрети долю в однокомнатной квартире невозможно.
4. Квартира в новостройке. Использовать средства маткапитала на строящееся жилье возможно при условии, что объект построен на 70% и в уставе застройщика имеется пункт по использованию средств материнского капитала. Данный аспект инвестирования средств в строительство контролируется и регулируется Федеральным законом № 2014 от 2004 г.

Самый важный пункт в вопросе приобретения квартиры у родственников с привлечением финансовых активов государства – её утверждение в форме совместной собственности с выделением равных долей всем членам семьи, не исключая несовершеннолетних детей.

Требования и последовательность действий

Покупателями квартиры с использованием материнского капитала могут быть только владельцы соответствующего сертификата. Сертификат материнского (семейного) капитала получает женщина, родившая или усыновившая двоих и более детей, в редких случаях владельцем может стать мужчина.

Как проходит сделка купли продажи квартиры с материнским капиталом? На момент приобретения жилья, владелец сертификата не может быть лишен родительских прав, так как в это случае материнский сертификат может быть отозван. Законом не запрещены сделки между близкими родственниками, однако на практике существует множество ограничений.

В данном случае процесс должен быть максимально прозрачным. При проверке специалистами данная сделка может вызвать подозрения в связи с обналичиванием средств материнского капитала недобросовестными гражданами.

Сделки между мужем и женой при этом запрещены.

В законодательстве указаны некоторые требования к приобретаемому объекту:

1. Объект должен находиться на территории РФ.
2. Объект должен быть отдельным помещением и в нем можно проживать круглогодично.
3. Жилье должно отвечать требованиям санитарных и технических норм.

На заметку! Если какой-либо из пунктов находится под сомнением у специалистов из Пенсионного фонда они могут выезжать на место для установления достоверности предоставляемых сведений.

Причины отказа ПФ перечислить деньги

Перед тем как непосредственно купить любую жилую недвижимость, планируя использовать материнский капитал, следует убедиться, что оснований для отказа Пенсионным фондом нет. В ином случае велик риск, что купленную жилплощадь вам придётся оплачивать полностью из своего кармана. Основные причины для отказа ПФ:

• Объект находится за пределами Российской Федерации;
• На момент обращения дети, один из них или получатель сертификата имеет нероссийское гражданство;
• Срок действия сертификата истёк;
• Объект не соответствует условиям программы (малый метраж на семью, нет каких-либо коммуникационных систем, не соблюдены технические, санитарные нормы);
• Поданы не все требуемые документы или неправильно оформлены, фальсифицированы;
• Выявлен факт фиктивной сделки.

Более того, следует быть готовым к тому, что иногда сотрудники Пенсионного фонда осуществляют выездные проверки, чтобы лично удостовериться, что недвижимость подходит по условиям программы по всем параметрам.

Отказ в переводе средств материнского капитала имеет место быть. Среди основных причин можно выделить несколько:

• расторжение договора купли-продажи;
• приобретение жилого помещения на территории садоводческого товарищества;
• составление договора купли-продажи не соответствует требованиям;
• мошеннические схемы использования средств.

Как правило отказ связан с несоответствием жилья заявленным требования и наличием нарушений в действиях сторон.

В случае получения отказа, возможны следующие варианты действий:

1. Обжалование отказа в суде.
2. Расчет с продавцом своими средствами.
3. Аннулирование договора.

Неправильное понимание некоторых пунктов в законодательстве так же приводит к отказу.

Например, использование рассрочки в расчете не указано в договоре. Необходимо четко прописать условия. А так же продавец должен предоставить расписку о том, что по окончании расчета будет выдано право собственности на объект.

В ПФ необходимо предоставить только запрашиваемые документы, без лишних справок.

В Пенсионном фонде могут не дать разрешения на распоряжение семейным капиталом по причинам:

• несоответствия поданных документов нормативным требованиям;
• отсутствия регистрации в едином реестре договора о купле-продаже квартиры;
• несоответствия купленного жилого помещения санитарным и техническим нормативам (после проверки ПФ).

В некоторых случаях требуется составить договор купли-продажи.

Использование сертификата до 3-х лет

Согласно пункту 6 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, использовать средства семейного капитала можно только по истечении 3-х лет с момента возникновения права на него.

Иные варианты распоряжения деньгами возможны лишь в том случае, если материнский капитал используется в качестве первоначального взноса либо для погашения основной суммы долга по ипотеке.

Если ребёнок, давший право на получение сертификата, уже достиг трёхлетнего возраста, воспользоваться материнским капиталом на приобретение квартиры либо для других целей можно в любое время. В подобном случае оформление сделки по приобретению жилья проходить в упрощенном виде с минимальным пакетом документов, а именно:

• с паспортом родителя (матери/отца);

• с самим сертификатом на материнский (семейный) капитал;

• со свидетельствами о рождении детей;

• со СНИЛС;

• с копией договора купли-продажи;

• с копией документа о государственной регистрации права собственности.

Покупка вторичных жилых помещений

По закону разрешается вкладывать средства сертификата в квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке. Вопрос лишь в целесообразности каждого из вариантов.

Квартира в только что построенном доме может обойтись слишком дорого: во многих регионах России средств материнского капитала не всегда хватает даже на уплату первоначального взноса.

В связи с этим, наиболее популярным становится приобретении квартиры по ДДУ (214-ФЗ). Во-первых, приобретение квартиры в строящемся доме позволяет ещё на этапе возведения оценить и выбрать преимущества: инфраструктуры, технологии строительства и дизайн. Во-вторых, подобное жильё в течение пяти лет не нуждается в капитальном ремонте и долгое время остаётся ликвидным.

Процедура приобретения жилья по договору долевого участия выглядит следующим образом:

• выбор и бронь интересующей квартиры. При этом необходимо сообщить продавцу о том, что часть стоимости жилья будет погашена материнским капиталом;

• составление договора долевого участия с указанием рассрочки, так как перечисление денег ПФР может занять до 2-х месяцев;

• регистрация ДДУ в Росреестре;

• при получении положительного ответа о выделении средств, деньги за квартиру переводятся застройщику на указанный в договоре расчётный счёт.

Российскими законами разрешается использовать материнский капитал на покупку вторичного жилья. Получить сертификат можно сразу после рождения малыша, распоряжаться денежной суммой или ее частью позволено по исполнению ребенку трех лет.

Важно! Исключение составляет погашение жилищного кредита. В этой ситуации разрешение использовать средства может быть получено в любой момент при рождении ребенка.

Покупая жилье, нужно обратить внимание на определенные моменты:

1. Не всех владельцев квартир устраивает вариант ожидания оплаты в период, составляющий несколько месяцев. Необходимость в таком сроке возникает из-за перевода денежной суммы с государственной дотации продавцу жилого помещения. Перед заключением сделки он должен быть предупрежден о такой ситуации.
2. Покупателю вторичной квартиры одновременно приходится оформлять жилищный кредит.

Совет! Вариант приобретения — покупка жилья у родственников (сестры, брата, дедушки, бабушки). Законом запрещено совершать сделку купли-продажи с супругом (супругой).

Выводы

1. Приобретение квартиры за материнский капитал можно осуществить двумя способами: 1) только за сертификат, 2) с привлечением финансовых активов банка (ипотеки).

2. При покупке жилья с ипотекой можно не дожидаться достижения трёхлетнего возраста ребёнком, давшим право на получение материнского капитала.

3. Материнский капитал – значимая финансовая подложка для семей без собственного жилья либо тех, кто уже приобрел жильё ранее за счёт ипотечных средств.

4. Сделка купли-продажи с привлечением семейного капитала имеет ряд особенностей.

5. Законодательные тонкости и запреты присутствуют у сделок по приобретению жилья за маткап у родственников.

6. Первичный рынок, в частности долевое строительство – наиболее плодотворное поле для использование государственных денег.

7. Покупка квартиры либо иного жилья за маткап обязывает оформлять долевую собственность.

А вы знаете что?

Суммы материнского капитала (453 026 рублей) вполне хватит на приобретение

без дополнительных займов и кредитов. Если же хочется
большой и просторный дом, то, не дожидаясь 3-летия ребёнка, можно взять ипотеку
на особняк, дуплекс и таунхаус (в том числе с отделкой и мебелью). Все объекты
недвижимости в жилом районе «Гармония» аккредитованы ведущими банками и
доступны для приобретения по программе маткап ипотека.

Основные отличия использования пособия в разных ситуациях

1. В случае использования средств банка перевод материнского капитала осуществляется на расчетный счет финансовой организации, если же были задействованы только собственные средства – на расчетный счет продавца.
2. При использовании только собственных средств и средств материнского капитала, сделка может быть оформлена по достижении ребенком трех лет. В случае участия банка, материнский капитала может быть использован до исполнения трехлетия ребенка.
3. В случае оформления ипотеки все документы и договор купли-продажи составляются в финансовой организации в соответствии с требованиями конкретного банка. При самостоятельной оплате покупки и со средствами МСК – договор оформляется между продавцом и покупателем, но в присутствии нотариуса.

Различие	При оформлении ипотеки	Без оформления ипотеки
Расчет	Средства поступают на счет банка для погашения долга или используются в качестве первоначального взноса	Средства перечисляются продавцу на расчетный счет
Составление договора	Договор оформляется в банке согласно его требованиям	Договор купли-продажи оформляется с продавцом в присутствии нотариуса
Использование государственных средств для расчета	Средства используются и до достижения ребенком трехлетнего возраста	Средства можно использовать только после достижения ребенком трехлетнего возраста

Отличия:

• заблаговременное бронирование квартиры у менеджера строительной организации;
• дополнительные требования к приобретаемому объекту в строящемся доме (70% готовности объекта и указание в документах застройщика об использовании средств МСК);
• составление договора долевого участия при покупке квартиры в строящемся доме.

ПФ не станет финансировать потребкредиты, в том числе и те, что предназначались для улучшения жилищных условий. Единственное, что может сделать сторона, которой отказали в финансировании, так это обратиться за защитой интересов в суд. Как доказывает практика, есть случаи, когда требования истца в таком вопросе удовлетворялись, и ПФ в итоге выплачивал долг. Но все же лучше избегать временных, финансовых затрат и оформлять всю документацию в соответствии с законом.

Основные правила использования материнского капитала при покупке жилья по договору займа

Как правильно вложить мат. капитал в покупку квартиры? Использовать средства МСК когда ребенку нет 3 лет возможно лишь с привлечение денежных средств банка.

На заметку! Для использования средств материнского капитала до исполнения трехлетия ребенку и с целью улучшения жилищных условий можно использовать заемные средства.

Обратившись в банк на оформление кредита, оформить сделку через банк, а далее имеющиеся собственные средства можно использовать для досрочного погашения кредита.