Материнский капитал можно купить комнату

Как купить комнату за материнский капитал: в общежитии, коммуналке, квартире

Ни в законе о материнском капитале (Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ), ни в Правилах направления средств (части средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий, утверждённых Постановлением Правительством РФ от 12.12.

Основные законы и подзаконные акты, которые регулируют распоряжение материнским капиталом, можно найти на сайте ПФР, но это ещё не всё: отдельные нюансы покупки доли или комнаты регулируются и другими законами

В частности, в 2013 году многодетная мать из города Коркино Челябинской области выкупила у собственной матери долю в квартире, в которой самой женщине, её матери и родному брату принадлежали доли по 1/3. Пенсионный фонд отказался перечислить деньги, мотивируя тем, что жилищные условия семьи после сделки не улучшатся.

Его позицию поддержали суд первой инстанции и областной суд. А вот Верховный Суд (ВС) РФ, как сообщает официальный печатный орган Правительства РФ «Российская газета», решил, что жилищные условия улучшились — покупка доли позволила семье занять две комнаты в трёхкомнатной квартире, а поскольку ей после покупки стали принадлежать уже не 1/3, а 2/3 квартиры, дети женщины «стали в полном объёме обладателями правомочий собственника».

Похожий случай упоминается в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 года. Женщина купила долю в квартире, которой единолично владел её отец. Пенсионный фонд денег не дал с той же мотивацией, что и в предыдущем примере — жилищные условия семьи от сделки не улучшились.

Разберёмся, в чём разница между долей в квартире и комнатой. Доля в квартире — это абстрактное понятие. Если человеку принадлежит некая доля в квартире, это не значит, что у него в собственности конкретные квадратные метры. Другое дело, если эта доля на бумаге оформлена как конкретная часть квартиры — отдельная жилая комната.

Есть и один случай, когда Пенсионный фонд не будет возражать против оплаты материнским капиталом невыделенной в натуре доли в квартире — если после сделки в собственности у семьи окажется вся квартира. Например, вам принадлежит две трети квартиры, кому-то ещё — треть. Вы эту треть у владельца выкупаете, и вся квартира ваша.

Особый случай — покупка комнаты в общежитии. Ситуация зависит от того, как проходит здание по документам. Если как общежитие — нельзя. Не только за материнский капитал — вообще никак. Это специализированный жилой фонд, и жилые помещения в нём купить, продать и приватизировать нельзя. Прямой запрет на их отчуждение содержит ст. 10 Жилищного кодекса (ЖК) РФ. А если как жилой дом и комната по документам значится квартирой, можно.

На сайтах по недвижимости такие объявления легко распознать — если предлагается не квартира, а комната в однокомнатной квартире, а в описании говорится о приватизированной комнате в общежитие, значит, по документам это жилой дом, а комнаты в нём имеют статус квартиры. Комнату в общежитии, пока оно не станет жилым домом, приватизировать продать или купить нельзя. Не только за материнский капитал — вообще нельзя.

Когда на продаже выставлена комната в однокомнатной квартире, скорее всего, речь о бывшем общежитие, которая по документам — жилой дом, а комнаты в нём по документам же — квартиры

В советские времена мой родственник получил жильё в ведомственном общежитии квартирного типа. Потом предприятие, которому это общежитие изначально принадлежало, передало его на баланс города. Так мой родственник получил возможность приватизировать двухкомнатную квартиру, которую занимал там вместе с семьёй.

Ведь общежитие стало отличаться от обычного жилого дома разве что планировкой — один вход с вахтером, которого сменил консьерж, а не несколько подъездов, ну и коридоры на этажах подлинне́е.Жилыми домами по документам стали и некоторые общежития в студгородке университета, где я получил первое высшее образование.

Семьи, которые хотят купить жильё за материнский капитал, в том числе комнату или долю, волнует, нужно ли дожидаться, пока ребёнку исполнится три года. Ответ зависит от варианта оплаты. Если покупаете с привлечением кредитных средств — ипотеки или иного целевого жилищного займа — и направляете материнский капитал на первый взнос по такому кредиту или его досрочное погашение, ждать не надо. При любом ином варианте придётся сначала дождаться, пока малышу стукнет три года.

Обратиться за деньгами в Пенсионный фонд вы можете как до сделки, так и, если располагаете достаточной суммой для покупки или покупаете у родственников и они готовы подождать окончательного расчёта — после.

В любом случае в Пенсионном фонде захотят видеть такой пакет документов в комплекте «оригинал плюс копия»:

• Паспорта обоих родителей.
• Сертификат на материнский капитал.
• Свидетельство о браке, если покупателем выступает не сама мать, на которую оформлен сертификат, а её супруг.
• Правоустанавливающие документы на долю или комнату: выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и договор-купли продажи, свидетельство о праве наследования, свидетельство о приватизации и тому подобное.
• Копия кредитного договора по ипотеке или иному целевому жилищному займу, если вы приобретаете комнату или долю на заёмные деньги и намерены направить материнский капитал на первый взнос по кредиту или его досрочное погашение. Получить ипотеку на комнату и особенно долю сложно, но если с её приобретением семья станет владельцем всей квартиры, возможны исключения.
• Справка из банка об остатке задолженности, если материнским капиталом планируете погасить ранее взятый на покупку доли или комнаты кредит — ипотеку или иной целевой жилищный заём.
• Договор купли-продажи и выписка ЕГРН о вашем праве собственности на комнату или долю, если сделка уже состоялась и жильё принадлежит вам.
• Нотариальное обязательство выделить доли в приобретаемом жильё второму супругу и всем детям.

Актуальный список документов можно найти на сайте ПФР.

Если вы и продавец родственники, лучше сразу позаботиться о дополнительных документах, которые подтверждают, что вы намерены оплатить покупку материнским капиталом, а не обналичить его под видом приобретения комнаты или доли. Их набор зависит от конкретной ситуации. Например, если продавец живёт отдельно — подтверждение его регистрации по месту жительства или пребывания в другом жилье, договор аренды такого жилья или выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что жильё принадлежит продавцу, и правоустанавливающий документ на это жильё — договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве наследования или о приватизации или иной.

В 2019 году для сделок с долями в недвижимости обязательно нотариальное заверение. Для оформления у нотариуса нужны:

• Паспорта всех участников сделки.
• Свидетельство о праве собственности продавца или выписка ЕГРН на отчуждаемую долю или комнату.
• Если у квартиры или дома есть другие совладельцы, кроме вас и продавца — их отказы от реализации своего преимущественного права на выкуп доли или подтверждения, что все они получили предложения о её выкупе, но его проигнорировали и в течение месяца не ответили.
• Деньги для оплаты услуг нотариуса и госпошлины за регистрацию перехода права собственности.

В 2019 году нотариусы сами передают в Росреестр документы на переоформления собственности с продавца на покупателя. Нотариус обязан сделать это в день сделки в электронном виде. Если передать заявление в электронном виде нет технической возможности — в ближайшие два рабочих дня отвезти бумажные документы в службу одного окна Росреестра лично или поручить это помощнику.

Если продавец ваш родственник, а у квартиры, долю в которой он продаёт, есть другие совладельцы, разослать им всем письма с уведомлением о вручении и описью вложений. Аналогично надо действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире: собственники других комнат в коммуналке имеют преимущественное право выкупа.

Затем нужно собрать отказы всех, кто имеет преимущественное право выкупа, или дождаться, пока истечёт месяц с даты вручения последнего письма с предложением адресату. Если всё это не ваш случай, начинайте со следующего шага. Только не забудьте удостовериться у продавца, что он получил отказы других совладельцев или хотя бы разослал им предложения выкупить его долю или комнату.

1. Соберите пакет документов для Пенсионного фонда и подайте заявление о выделении денег на покупку жилья. Дождитесь решения ПФР. На это закон отводит один месяц. Если решение положительное, переходите к следующему шагу. Если отказ, судитесь до победного конца.
   

   

2. Оформите сделку у нотариуса.
3. Получите выписку ЕГРН на вашу собственность.
4. В течение полугода с даты, когда ПФР перечислит деньги продавцу, выделите доли в комнате или разделите приобретённую долю между покупателем, всеми детьми и вторым родителем. Если комнату или долю покупаете в кредит, полгода будут отсчитываться с вашего последнего платежа по этому кредиту.

• Комната должна быть обособленной и являться самостоятельным объектом жилищных прав;
• В свидетельстве о праве собственности приобретаемый объект должен быть указан как комната или часть квартиры, а не как доля в жилом помещении;
• Приобретаемая с использованием семейного капитала комната должна принадлежать продавцу на праве собственности;
• Необходимо получить отказы от права преимущественной покупки всех сособственников.

Поможем во всем разобраться!Звоните 8 800 775 33 44

• Здание, где находится приобретаемый объект недвижимости, представляет собой общежитие, но по документам имеет статус жилого дома (т.е. из муниципального переведено в частный жилой фонд).
• Комната должна принадлежать продавцу на праве собственности.

Можно ли это сделать?

Важно! Продажа комнаты, купленной по материнскому капиталу правомерна, если соблюдаются интересы несовершеннолетних детей.

Закон о материнском капитале не препятствует продаже недвижимости, приобретенной за счет средств, полученных от государства. Однако семейное, а также гражданское законодательство требует от собственников соблюдения прав несовершеннолетних детей. Об этом можно узнать из статей 28 и 37 Гражданского кодекса РФ. Этот вопрос также регулируется статьей 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» под номером 48 от 24 апреля 2008 года.

Таким образом, продажа комнаты, приобретенной на средства из маткапитала, может быть проведена при соблюдении следующих условий:

1. Если все члены семьи достигли возраста 18 лет.
2. В том случае, если в жилой площади прописаны несовершеннолетние дети, тогда их интересы не должны ущемляться, то есть после того, как они будут выписаны, необходимо предоставить им такую жилую площадь, где их доля не будет меньше, чем в предыдущем жилище. Это следует из второго пункта статьи 36 ГК РФ.

Продажа должна осуществляться с разрешения от органов опеки, а доля детей оставаться равной или больше чем прежняя их часть в недвижимости. Этот процесс длительный, поскольку опека ведет контроль за тем, куда будут вселяться дети.

Игнорировать получение согласия невозможно, поскольку без этого документа Россреестр не сможет провести регистрационные действия по сделке.

Органы опеки рассмотрят основания для продажи жилья. Если предполагается продажа комнаты меньшей площади и покупка квартиры, тогда трудностей с получением разрешения не возникнет. В редких случаях, органы опеки могут допустить покупку комнаты меньшего размера, но при сохранении такой же доли для несовершеннолетнего ребенка, что и на прежних квадратных метрах.

Многие владельцы помещений интересуются, можно ли продать комнату в пределах общежития, если она была куплена за средства от материнского капитала. Ответ на этот вопрос прост: комната внутри общежития в обязательном порядке должна быть выделена, как отдельное помещение. Это означает, что ей должен быть присвоен кадастровый номер. Это же касается и комнаты находящейся в пределах коммунальной квартиры.

Таким образом, нельзя продать комнату в при следующих обстоятельствах:

1. Размер жилой комнаты менее 12 метров.
2. Комната должна быть пригодна для круглогодичного проживания, в противном случае продать ее невозможно.
3. Отсутствие коммуникаций, электропроводки, а также отопления в помещении.
4. У комнаты нет отдельного входа.

Как купить комнату за материнский капитал: в общежитии, коммуналке, квартире

Как и в случае с покупкой комнаты или доли вообще, про их приобретение у родственников в законе ничего не написано.

В обоих примерах из практики Верховного Суда РФ, которые мы рассмотрели выше, продавцами долей выступали родственники, и ВС РФ, когда он признавал за истцами право воспользоваться материнским капиталом для покупки, это обстоятельство не смутило. А это свидетельствует — покупка комнаты или доли у родственников вообще в принципе возможна.

Однако к сделкам по недвижимости с участием материнского капитала, где между продавцом и покупателем есть родственные отношения, особенно если это близкие родственники — дети и родители, внуки и дедушки или бабушки, братья и сёстры — Пенсионный фонд относится с заведомым подозрением и рассматривает как способ обналичить деньги и использовать по своему усмотрению.

Это не значит, что деньги не дадут и не будет шанса оспорить отказ в суде. Но к аргументам для ПФР и, возможно, суда в пользу того, что деньги материнского капитала семье в этом случае нужны для улучшения жилищных условий, нужно подойти максимально серьёзно.

Максимум подозрений вызывает ситуация, когда продавец сам живёт в той же квартире, не имеет другого жилья и не собирается его приобретать или куда-то переехать. Если же живёт в другом месте, в идеале — и зарегистрирован там по месту жительства, а после сделки семье станет принадлежать вся квартира или размер доли позволит, как и в примерах из судебной практики, выделить семье одну или несколько изолированных комнат, вопросов будет меньше.

С оплатой материнским капиталом комнаты или доли в частном доме ситуация сложнее, чем по квартире. Частный дом должен иметь статус жилого и не просто иметь все необходимые коммуникации, а быть официально признанным пригодным для проживания. Впрочем, это не значит, что обязателен весь набор городских удобств. Воды в колодце или колонке во дворе или на улице и туалета типа «скворечник» во дворе для признания дома пригодным к проживанию достаточно.

Ситуация нестыковки между разными организациями или, как в отзыве, между ПФР и нотариусом, от которых страдают граждане, распространены. Проблема в том, что чиновник или, как в этом случае, нотариус либо впадает в ступор, столкнувшись с нетипичной ситуацией, либо упорствует из обострённого чувства собственной важности.

Лучший вариант разобраться, кто прав, кто виноват, пожаловаться на нотариуса в местную нотариальную палату, а на клерка Пенсионного фонда — в региональное управление ПФР или центральный аппарат. Сам я в похожих случаях так и делал не раз, и всегда вопрос разрешался в мою пользу, а виновные получали по шапке. Мои случаи, правда, не были связаны с материнским капиталом, но этот алгоритм универсален.

А у посетительницы того же сайта Лилии возникла спорная ситуация с продавцом.

Я бы в такой ситуации обратился в полицию и/или суд за обеспечением мне доступа в принадлежащее мне на праве собственности помещение и реализацией этого права собственности на него. И в любом случае через суд потребовал от продавца возмещения материального ущерба — задолженности за коммунальные услуги, которая накопилась за время, пока я не имел фактического доступа в собственное жильё, и морального вреда.

А у Натальи после покупки случился конфликт с бывшим мужем.

Поскольку бывший муж не исполнил своего обязательства выделить доли Наталье и детям, ей нужно обращаться в прокуратуру. Даже если супруг успел продать комнату, есть все основания для расторжения сделки. Это актуально для любой сделки с участием материнского капитала.

Покупка за материнский капитал доли в квартире или комнаты хотя и не во всех случаях, но возможна. И это хорошо. Ведь у многих российских семей нет другой возможности обзавестись пусть и далёким от идеала, но собственным жильём. А так у них появляется шанс использовать эти деньги для одной из целей, на которые государство выделило эти средства — улучшить жилищные условия посильным способом.

Нет документа, где было бы оговорено, как и где пролегают доли владения квартирой, равно как и нет плана с обозначенными границами. Этот термин понимается скорее метафорично и применяется в том случае, если у квартиры несколько владельцев с одинаковым соотношением права на собственность.

По этой причине невозможно приобрести долю в квартире, а потом продать именно эту долю, потому что участник совместной собственности этого вида не может записать на своё имя те или иные квадратные метры.

У коммунальной квартиры есть следующие характерные черты:

• у объекта есть несколько собственников, не являющихся близкими родственниками;
• на него можно оформить отдельное право собственности и подтвердить это специальным документом;
• на каждую комнату есть отдельное право пользования;
• каждый собственник приобрёл своё право владения отдельно.

Вложение денежных средств в недвижимость всегда считалось делом прибыльным, именно поэтому многие граждане, имеющие некоторые накопления, стремятся обзавестись лишними квадратными метрами.

Но и ситуация, когда семьи, не имеющие собственной недвижимости, вынуждены проживать с родственниками. Когда бюджет не велик, оптимальным вариантом будет купить комнату за материнский капитал в общежитии или в коммунальной квартире.

Но из-за специфичности подобного жилья покупатели могут столкнуться с рядом сложностей.

• Не надо ждать — выдаем заем под материнский капитал даже если вашему второму ребенку не исполнилось три года.
• Без первоначальных вложений — проценты по займу оплачивает Пенсионный фонд.
• Простота получения займа — без поручителей и справок о доходах. Ваша кредитная история нас не интересует!
• Юридическая поддержка — решим любые юридические проблемы на всех этапах сделки.
• Полное сопровождение сделки — от составления договора купли-продажи, до одобрения использования средств материнского (семейного) капитала в Пенсионном фонде Российской Федерации.
• Быстрая выдача займа — выдаем деньги за 1 день после регистрации договора купли-продажи в Россреестре.
• Без рисков — оценим и застрахуем объект недвижимости. Переведем деньги на счет в любой банк.

Бесплатная юридическая консультация!Полное сопровождение сделки! Не ждите 3-хлетия ребенка!

Как купить комнату или долю в квартире за материнский капитал

После покупки комнаты не помешают знания, как продать комнату, купленную за материнский капитал. На эту процедуру есть ограничения, поскольку объект недвижимости оформляется на всех членов семьи, в том числе и на детей. Это налагает определённые сложности при продаже, особенно если малыши еще не стали совершеннолетними. В этом случае факт продажи подлежит следующим условиям:

• На отчуждение имущества, запланированного к продаже, нужно получить согласие от органов опеки и попечительства.
• Средства, которые продавец получил от продажи комнаты, должны быть использованы исключительно на покупку нового жилья, а не на какие-либо иные цели. При этом дети также должны получить долю в собственности на новый объект.

Гораздо проще продавать приобретенную комнату в том случае, если все дети уже достигли совершеннолетия. Они просто подписывают своё согласие на продажу, и сделка осуществляется быстро и легко.

С появлением второго и последующих детей семьи приобретают право на сертификат на материнский капитал, а вместе с ним возможность решить жилищный вопрос.

Конечно же, суммы семейного капитала (в 2018 году — 453 тыс. руб.

) будет недостаточно для того, чтобы купить полноценное жилое помещение без привлечения дополнительных средств: собственных сбережений или жилищного кредита (займа).

Поэтому в большинстве случаев сертификат используют либо в качестве первоначального взноса на получение ипотеки в банке, либо для погашения части ипотечного кредита.

Однако на практике:

• далеко не все обладатели сертификатов имеют возможность оформить ипотеку на полноценную квартиру;
• многие на момент получения сертификата уже имеют свое жилье и просто хотят вложить средства семейного капитала в недвижимость без лишних доплат.

Жилищный кодекс гласит, что помещение является жилым, если оно изолировано, пригодно для проживания и отвечает санитарным и техническим нормам. В качестве такового закон признает только:

• жилой дом (и его часть);
• квартиру или часть квартиры;
• комнату.

При направлении средств материнского капитала на улучшении жилищных условий часть помещения можно приобрести только в 2 случаях:

1. Если речь идет об изолированном помещении в квартире — одна или несколько комнат.
2. Если в результате покупки части жилого помещения (доли) все жилье полностью перейдет в собственность покупателя.

Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части. Закон позволяет приобретать только самостоятельное жилое помещение.

Под «комнатой» закон подразумевает часть жилого помещения (дома или квартиры), которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Поскольку комната является жилым помещением, ее приобретение является жилищным улучшением, на которое, при соблюдении определенных условий, можно направить средства материнского капитала.

1. Основным условием является изолированность комнаты от остальной части помещения, без мест общего пользования.
   • Проще говоря, нельзя приобрести «угол», часть комнаты.
   • ПФР признает сделку, только если ее объектом будет выступать целая комната, пусть даже небольшая.
2. ПФР одобрит перевод накоплений семейного капитала на выкуп доли (чаще всего речь идет именно о комнатах), в результате которого покупатель останется единственным владельцем всего помещения.

Главное отличие доли от комнаты в том, что покупка комнаты подразумевает приобретение конкретного жилого помещения либо его обособленной части, в то время как доля не материальна — и, по сути, является только правом на обладание части жилого помещения.

• Владение «долей в квартире» нельзя приравнять к обладанию обособленной комнатой.
• Доля в помещении неосязаема, ее нельзя увидеть, очертить ее границы или однозначно определить какая часть квартиры ей соответствует (угол, полкоридора и т.д.).

Даже если размер доли соответствует площади одной из комнат и есть решение суда, согласно которому данная комната определена владельцу этой доли, при долевой собственности продать комнату невозможно. И вот почему:

1. Участники долевой собственности не могут «закрепить» за собой комнату.
2. При смене собственника порядок пользования, ранее установленный соглашением или судом, теряет свою силу.

«Доля» — это понятие идеальное, которое не всегда соответствует комнате, к тому же в долю включена не только жилая часть помещения, но и места общего пользования (коридор, кухня, санузлы).

Поскольку средства семейного капитала можно направить на покупку долевой собственности, если она представляет собой изолированное помещение, для проведения сделки необходимо, чтобы такая доля была обособлена, т.е. выделена в «натуре» в соответствии с требованиями п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8.

Теоретически это возможно, однако на практике для его осуществления должны быть соблюдены определенные условия:

1. Каждый сособственник получает:
   • изолированные жилые помещения и места общего пользования;
   • также выделенные доли должны иметь каждая свой выход.

   Т.е. в результате такого раздела фактически должны получиться отдельные квартиры с разными Свидетельствами о праве собственности!

2. При этом также необходимо разделить финансово-лицевые счета.

При выделе доли в натуре (также, как и при определении порядка пользования) между владельцами долей по соглашению может быть определен порядок участия в расходах по оплате коммунальных услуг согласно занимаемой площади, когда лицевой счет по-прежнему един, но на каждого сособственника выписывается отдельная счет-квитанция.

Для соблюдения требований закона и получения одобрения ПФР необходимо выполнение следующих условий:

1. Комната должна принадлежать продавцу на праве собственности.
2. Здание, где находится приобретаемый объект недвижимости, представляет собой общежитие, но по документам имеет статус жилого дома (т.е. из муниципального переведено в частный жилой фонд).

Комнаты в общежитиях, имеющих статус специализированного жилищного фонда, согласно ст. 92 Жилищного Кодекса не подлежат отчуждению, а значит, не могут быть приобретены на средства материнского капитала!

ПФР охотно пойдет на встречу участникам сделки по приобретению комнаты в общежитии, если размер средств по сертификату равен или покрывает большую часть стоимости приобретаемого жилья.

• Актуальная редакция Жилищного Кодекса не предусматривает создание новых коммунальных квартир и раздел финансово-лицевых счетов.
• Однако, комнаты в коммунальных квартирах с уже разделенными лицевыми счетами могут быть приобретены на семейный капитал, поскольку они являются изолированными.
• От помещения, находящегося в общей долевой собственности, коммунальную квартиру отличает:

• право собственника на определенную комнату и наличие долевой собственности на места общего пользования.
• право долевой собственности на вспомогательные помещения следует судьбе комнаты.

Ниже приводятся основные признаки коммунальной квартиры:

• собственники не связаны родственными отношениями и общим лицевым счетом;
• владение или право пользования изолированной и строго определенной комнатой, и долевая собственность (право пользования) на места общего пользования;
• право на жилое помещение приобретено по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию.

1. Согласно положениям закона, граждане, обладающие сертификатом на материнский капитал, вправе распорядиться им следующим образом:
2. Как показывает практика, первое направление самое популярное даже среди семей, уже имеющих в собственности жилье.
3. Бытует ошибочное мнение, что если у членов семьи в собственности уже есть недвижимость, направить средства маткапитала на приобретение дополнительного жилого помещения меньшей площади нельзя.
4. На самом же деле приобрести дополнительно жилье за материнский капитал возможно, если сделка не противоречит требованиям закона:

1. Поскольку закон не содержит требований об обязательном отсутствии в собственности детей и родителей недвижимого имущества, распорядиться средствами маткапитала на приобретение жилья можно вне зависимости от наличия у членов семьи зарегистрированных прав на другое жилое помещение.
2. Важным условием является оформление приобретаемого жилья в общее имущество всех членов семьи (независимо от возраста детей).

Для направления средств сертификата на приобретение жилья должны быть соблюдены следующие обязательные условия:

1. В собственность семьи приобретается отдельный жилой объект, а не доли в праве собственности.
2. Жилое помещение находится на территории России.
3. Форма сделки не противоречит закону.

Кроме того, право собственности детей, которые родились после оформления сделки, но до того, как обязательства были погашены материнским капиталом и пока жилье окончательно не было оформлено в собственность, также должно быть учтено.

Пошаговая инструкция по направлению материнского капитала на приобретение комнаты включает в себя следующие действия:

1. Необходимо найти подходящее под требование закона обособленное жилое помещение.
2. Заключить с продавцом договор купли-продажи. В договоре купли-продажи следует указать:
   • что стоимость жилья полностью или частично будет оплачена семейным капиталом путем перевода денежных средств со счета ПФР на расчетный счет продавца (с указанием номера);
   • определить срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами семейного капитала (до полной оплаты по договору, недвижимость будет в залоге у продавца).
3. Зарегистрировать сделку в Росреестре, получить на руки по прошествии предусмотренного времени Свидетельство о регистрации права собственности.
4. Обратиться в ПФР с заявлением на распоряжение маткапиталом с указанием необходимой суммы и цели, на которую необходимо направить его средства, и приложить подтверждающие документы:
   • сам сертификат;
   • паспорт родителя, на которого оформлен сертификат;
   • свидетельство о заключении брака (если договор купли продажи оформлен на супруга владельца сертификата);
   • СНИЛС;
   • договор купли-продажи комнаты с отметкой о государственной регистрации и его копию;
   • свидетельство о ГРП на приобретаемый объект недвижимости и его копию;
5. Нотариально заверенное обязательство об оформлении комнаты в собственность всех членов семьи (необходимо если жилье не оформлено в общую собственность всех членов семьи или не оформлена гос.регистрация права собственности).

• Многие молодые семьи хотят улучшить условия проживания.
• Особенно остро встает вопрос в том случае, если в семье появляются дети.
• Государство решило помочь семьям, в которых родилось два и более детей, и реализует программу субсидий «Материнский капитал».
• Потратить его можно на образование детей, улучшение жилищных условий или пенсию матери.
• Жилым помещением является не только дом или квартира, но и комната.
• Рассмотрим некоторые правовые аспекты приобретения комнаты на средства маткапитала.

Позволяет ли закон приобрести комнату или долю в квартире за материнский капитал

Доверьтесь профессионалам!Мы помогли более 7000 семьям

Довольно часто подобный тип жилья приобретается за безналичный расчет – за счет оформления ипотечного кредита или на средства материнского капитала.

Ипотека

Ипотечные кредиты под покупку комнаты имеют свои особенности и определенные трудности. Для среднестатистического гражданина приобретение отдельной квартиры является проблематичным даже с учетом получения ипотечного кредита, так как стоимость недвижимости высока, а с учетом процентной ставки по кредиту сумма ежемесячных платежей будет непомерно высока для большинства молодых семей.

В случае, когда намечается приобретение комнаты в общежитии или коммунальной квартире, получить одобрение банка сложнее. Помимо обязательной проверки платежеспособности заемщика, специалисты кредитного учреждения обязаны удостовериться о наличии разрешения на сделку от других совладельцев жилья. Такой кредит будет практически гарантировано одобрен, если заемщик сможет предоставить альтернативный залог, так как из-за низкой ликвидности данного типа жилья, саму покупаемую комнату банки неохотно принимают в качестве залога по кредиту.

С момента введение в действие Государственной программы поддержки семей путем выдачи сертификатов на материнский капитал за рождение второго ребенка, многие граждане использовали полученные деньги на приобретение жилья. Сумма материнского капитала в 2019 гг. 453 тысячи рублей. Данной суммы не достаточно для приобретения отдельного жилья, но хватит на покупку комнаты в большинстве регионов.

Чтобы купить комнату на материнский капитал в общежитии, коммуналке: для одобрения сделки Пенсионным фондом жилье должно соответствовать следующим условиям:

• находиться в статусе жилого помещения;
• иметь обособленный вход;
• жилье должно быть подходящим для постоянного проживания.

Таким образом, на государственные деньги не получится приобрести проходную комнату в обычной квартире или часть в однокомнатной, но возможно рассмотрение вариантов в общежитии или коммуналке. Оформить приобретенную недвижимость в долевую собственность на всех членов семьи необходимо в срок не позднее 6 месяцев с момента, как продавцу будут переведены денежные средства из пенсионного фонда.

Чаще всего родители, имеющие право на получение сертификата хотят улучить свои условия проживания. Это неудивительно, поскольку новый ребенок требует большего пространства.

А если родители снимают квартиру, то с двумя детьми ответственность за их условия и комфорт возрастает. В съемной квартире хозяин может попросить в любой момент освободить ее и тогда родители останутся на улице как минимум с двумя детьми.

Поэтому первый вариант, о чем задумываются супруги – приобретение жилья. На сумму сертификата купить квартиру не получиться, поскольку сумма слишком мала.

В таком случае выхода два – или вложиться в ипотеку, или приобрести комнату. Ипотечный кредит – обязанности на десятки лет, к которым семья может быть не готова, либо банковские организации отказывают в предоставлении такого кредита, считая заемщиков неблагонадежными.

Тогда остается только вариант с приобретением комнаты. Комнату можно купить в коммунальной квартире или в общежитии.

1. Покупка комнаты в коммунальной квартире.

Коммунальные квартиры все еще существуют в городах, хоть и не настолько часто, как например, в советское время. Они представляют собой квартиру, в которой в каждой из комнат проживает своя семья.

Приобретение жилплощади в таком варианте недвижимости возможно, при выполнении условий:

• Комната должна быть изолированной, то есть нельзя купить часть комнаты, угол. Это должна быть изолированная комната в изолированной квартире.
• Права собственности должны переходить к новому владельцу в полном объеме, а одна из долей переходит к несовершеннолетнему ребенку, который дал возможность получить сертификат.

Только при выполнении таких условий покупка комнаты в коммуналке будет возможна. ППФ проследить всю процедуру сделки. Комната должна быть полностью пригодна для проживания.

2. Покупка комнаты в общежитии

Общежитие – дома, где проживают семьи в отдельных комнатах, но пользуются общими кухнями, туалетными комнатами, душевыми комнатами, или частями из них.

Изначально все общежития принадлежали собственности городов или, например, заводов, для сотрудников которых они были построены.

Затем, после введения закона о приватизации, многие комнаты перешли в собственность граждан, проживавших в них долгое время.

После этой процедуры продажа такого рода комнат стала возможной.

При покупке такого объекта недвижимости нужно учитывать следующие требования:

• Общежитие должно быть признано жилым помещением, пригодным для постоянного проживания;
• комната должна быть приватизирована и находится в полной собственности продавца.

Как правило, стоимость комнат в общежитии или в коммуналке составлять меньше полумиллиона, поэтому это отличная возможность приобрести себе пусть и не большое, но собственное жилье.

Особенно, востребовано такое расходование средств у матерей-одиночек, которым отцы детей не помогают или уклоняются от уплаты алиментных обязательств.

И потребуются отдельный пакет документации для подтверждения данных по счету в ПФР. Если продавец согласен – сделку купли-продажи объекта недвижимости можно заключать.

Приобрести комнату на средства материнского капитала возможно, при соблюдении условий – изолированность помещения, права собственности и пригодность для проживания. Сделка должна быть легальной и проведена под контролем ПФР.

Чтобы приобрести комнату в общежитии с использованием маткапитала, требуется добиться соглашения ПФР. А для этого нужно соответствовать его требованиям:

• Помещение должно значиться в собственности продавца с документальным подтверждением владения.
• Здание, в котором находится комната, должно иметь статус жилого дома, то есть входить в частный жилой фонд. Если же комната относится к специализированному, а не стандартному жилому фонду, она не может быть приобретена на маткапитал.

ПФР с пониманием относится к желанию семей приобрести комнату, применяя сертификат, если его сумма соответствует стоимости этой жилплощади или большей её части.

Выбор комнаты необходимо осуществлять с соблюдением таких требований:

• объект недвижимости должен находиться на территории Российской Федерации;
• осуществление сделки должно строго соответствовать сопряжённому законодательству;
• приобретению подлежит не доля квартиры или комнаты, а целое помещение.

Сам процесс приобретения комнаты на средства материнского капитала подразумевает следующие этапы:

1. Поиск подходящего объекта для этих целей (просмотр объявлений, общение со знакомыми).
2. Заключение договора купли-продажи с продавцом. В этом документе должны быть прописаны следующие сведения:

• Стоимость жилплощади будет оплачена полностью или частично денежными средствами, полученными из материнского капитала.
• Денежные средства будут переведены со счёта ПФР на счёт продавца.
• Период времени, когда покупатели сдадут документы на распоряжение маткапитала (например, недвижимость может находиться в залоге у продавца до тех пор, пока договор не будет оплачен полностью).

3. Регистрация сделки в Росреестре.
4. Получение свидетельства, подтверждающее факт владения.
5. Обращение в ПФР с запросом об использовании средств маткапитала на покупку комнаты. В заявлении нужно указать желаемую сумму денежных средств и цель приобретения: улучшение жилищных условий. Вместе с заявлением в ПФР нужно предоставить такие документы:

• сертификат на материнский капитал;
• паспорт родителя, на чьё имя оформлен сертификат;
• СНИЛС;
• заключенный договор купли-продажи (на нём уже должна быть отметка, сообщающая о государственной регистрации);
• документ, подтверждающий ГРП;
• обязательство оформить комнату в общую собственность (документ нужно заверить у нотариуса и предъявить в ПФР в том случае, если приобретаемая жилплощадь ещё не оформлена таким образом).

1. Общежитие – дома, где проживают семьи в отдельных комнатах, но пользуются общими кухнями, туалетными комнатами, душевыми комнатами, или частями из них.
2. Изначально все общежития принадлежали собственности городов или, например, заводов, для сотрудников которых они были построены.
3. Затем, после введения закона о приватизации, многие комнаты перешли в собственность граждан, проживавших в них долгое время.
4. После этой процедуры продажа такого рода комнат стала возможной.
5. При покупке такого объекта недвижимости нужно учитывать следующие требования:

Распаковка вещей

1. В этом случае логичным выходом из ситуации может стать покупка комнаты.
2. Согласно Статье 16_ЖК_РФ, комната — это «часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц».
3. Продажа комнаты под материнский капитал вполне законна, так как комната попадает под пункт о трате мат капитала на улучшение жилищных условий.

• Можно приобрести несколько комнат, если кроме них в квартире останутся другие жилые комнаты, при этом приобретаемые комнаты могут быть как смежными, так и не смежными.
• Еще одним вариантом покупки комнаты на средства материнского семейного капитала является покупка доли в квартире родственников.
• Такие сделки также законны, как и сделки между лицами, не состоящими в родстве.
• Главное, чтобы сделка не была мнимой (то есть, заключалась не фиктивно, не ради получения средств с целью дальнейшего обналичивания), и не совершалась между супругами.
• Кроме того, Пенсионный фонд признает законной только тот договор, по которому родные полностью отказываются от своих долей в жилом помещении, и лишь потом семья приобретает право долевой собственности.
• Перед тем, как санкционировать перевод средств по договору купли-продажи, Пенсионный фонд проверяет всю историю квартиры или дома, комнату в котором приобретает семья, так как понятно, что посредством такой сделки можно обналичить материнский капитал, а это незаконно.
• При покупке доли в квартире у родственников, граждане имеют право на получение налогового вычета.
• Но, поскольку сделка происходит между взаимозависимыми лицами, им в этом праве может быть отказано.
• В договоре о купле-продаже должно быть оговорено, что продается именно комната, но не доля в собственности.
• Соответственно, свидетельство на право собственности будет выдано только на комнату, но не на часть квартиры.
• Получается, что по закону нельзя купить комнату в обычной квартире, так как в квартирах комнаты не выделяют в отдельную собственность.
• Комнату купить можно либо в частном доме, либо в коммунальной квартире при условии разделения лицевых счетов.
• По условиям закона есть возможность потратить материнский капитал на покупку комнаты только в том случае, если она изолирована и без мест общего пользования.
• В самой коммунальной квартире или частном доме обязательно должна быть работающая ванная комната и туалет, и доступ к ней должен быть круглосуточный (другие жильцы не должны его ограничивать).

Как получить разрешение?

Для получения разрешения нужно принести следующие документы:

1. паспорта родителей;
2. заявление от родителей;
3. свидетельства, которые будут служить доказательством заключенного брака, рождения детей, а также паспорта от лиц достигших 14 лет;
4. согласие от детей с 14 лет, которые дают разрешение на отчуждение доли;
5. документы на отчуждаемое и приобретаемое жилище;
6. согласие от лиц, достигших совершеннолетия;
7. технический план, а также справка из БТИ на помещение;
8. справка, подтверждающая отсутствие долгов за ЖКХ.

Необходимые документы

После того как разрешение будет получено, стороны сделки должны явиться в Росреестр и предоставить такие бумаги:

1. копия и оригиналы паспортов от участников сделки;
2. разрешение на продажу от органов опеки;
3. договор купли-продажи;
4. правоустанавливающий документ из Росреестра;
5. техпаспорт и справка из БТИ;
6. справка об отсутствии задолженности.

Продавец обязан предоставить покупателю следующий пакет документации:

1. Свидетельство, подтверждающее право собственности на продаваемую комнату.
2. Технический план жилища с разграничением долей. По техническому плану необходимо сверить отсутствие самовольных перепланировок в покупаемой комнате и соответствие общего метража заявленному продавцом.
3. Выписка из домовой книги. Лучше всего перепроверить отсутствие прописанных лиц на жилплощади, потребовав у хозяина справку из миграционной службы МВД РФ.
4. Справку об имеющейся задолженности по коммунальным услугам (либо отсутствия таковой задолженности) из управляющей компании.
5. Документы, подтверждающие отказ соседей-собственников воспользоваться своим правом приобретения данного жилого объекта.
6. Если продавец состоит в браке, необходимо заверенное нотариусом согласие супруга (супруги) на осуществление сделки.

Кроме вышеперечисленного потребуется договор купли-продажи, на основании которого в Россреестре зафиксируют переход права собственности. В случае приобретения комнаты договор купли-продажи в обязательном порядке оформляется у нотариуса, так как речь идет о продаже долевой недвижимости, согласно положениям Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 118-ФЗ.

Стоимость и госпошлина

Если комната была приобретена до 1 января 2016 года, тогда продавец освобождается от подоходного налога в виде 13% . Это происходит через три года после приобретения комнаты.

Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю происходит бесплатно, но если требуется внесение изменений в ЕГРН, тогда потребуется оплата 300 рублей.

Когда могут отказать?

Рассмотрим, можете ли вы столкнуться с отказом. Существуют ситуации, при которых государственные органы могут отказывать участникам сделки в осуществлении намерений. Это часто связано с тем, что документы поданы не в полном порядке или имеются проблемы с их подлинностью.

Если будет замечено, что одна из сторон пытается осуществить мошенническую схему, последует незамедлительный отказ и уголовная ответственность.

Если проблема заключается в документации, тогда можно позаботиться о полном пакете документов и предоставить его в соответствующий орган.

Если дом под снос

Если семья живёт в доме, который входит в программу «Дом под снос», у неё есть возможность приобрести комнату в другом доме, квартире или общежитии, используя материнский капитал. Наличие этой комнаты никак не повлияет на получение компенсации за снос дома в денежном эквиваленте или ином виде жилья.

Если же комната приобретена в квартире, расположенной в доме, подлежащем под снос, в дальнейшем владельца ожидает возмещение в аналогичной площади. То есть квартиру за купленную комнату получить невозможно.

Однако нет твёрдой гарантии, что дом, подлежащий под снос, реально будет снесён в ближайшие годы. Поэтому, если есть желание попасть под эту программу, нужно поинтересоваться у потенциальных соседей о достоверности сведений о грядущем сносе.

Важные нюансы

При заключении договора купли-продажи с использованием маткапитала следует обращать внимание на его содержание. В особенности необходимо сверить следующую информацию:

• паспортные данные участников сделки;
• реквизиты для перечисления денежных средств;
• адрес нахождения комнаты;
• сумма, прописанная в договоре.

Если органы опеки выяснят информацию, что продавец собирается приобретать новое жилье в кредит, тогда сделку заблокируют. Договор нельзя будет подписать, так как признать за ребенком право собственности на квадратные метры, можно только после погашения задолженности перед банком.

Заключение

Итак, если вы купили комнату с помощью материнского капитала, на вопрос, можно ли её продать, ответ будет положительным. Однако для разрешения на сделку потребуется обойти некоторые инстанции и собрать требуемый пакет документов. Главное, чтобы в подобных сделках не ущемлялись права несовершеннолетних детей.

Шанс купить комнату за материнский капитал есть у семей, если ребенку нет 3 лет. Процедура получения комнаты подразумевает два этапа: договоренность с владельцем, потенциальным продавцом, и подача запроса в ПФР.